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O que verificar antes de comprar um imóvel novo ou usado?

Saiba o que verificar antes de comprar um imóvel novo e usado e evite problemas no futuro

Comprar um imóvel é um sonho de muitos brasileiros, motivo pelo qual , na ansiedade de fechar o contrato, questões importantes são facilmente passadas despercebidas, fato este que gera dores de cabeça aos adquirentes no futuro, diminuindo a felicidade da própria moradia. Não é mesmo?

Mais que isso, com o decorrer do tempo da sociedade e avanço da tecnologia, muitos investidores encontraram um nicho de mercado, que corresponde à compra de imóveis exclusivamente para fins de locação, cuja estrutura é semelhante aos locais oferecidos por grandes sites como Airbnb, Booking e etc. 

No entanto, a fase contratual é muito importante e para te auxiliar, evitando golpes, documentos falsos e outras questões fraudulentas, elaboramos um conteúdo sobre tudo que você precisa verificar antes de comprar um imóvel novo ou usado. Não deixe de conferir.

Principais pontos para verificar antes de comprar um imóvel pronto

Existem alguns pontos que você não pode deixar de verificar antes de comprar um imóvel, seja novo ou usado. 

Em relação aos imóveis prontos para moradia, alguns elementos pré-contratação devem ser necessariamente averiguados, são eles:

  • Condições do contrato, considerando juros e encargos, seguro, correção monetária e etc, a fim de que você analise se cabe no seu orçamento;
  • Matrícula do imóvel, a fim de que você tenha certeza da ausência de restrições judiciais no bem, como penhora e hipoteca, além de constatar a identidade do proprietário, se condiz com quem está ofertando a venda;
  • Certidão negativa de tributos federais, estaduais e municipais, a fim de averiguar se existem pendências financeiras perante o fisco;
  • Certidão do IPTU perante a prefeitura, a fim de analisar se existem pendências de pagamento do referido tributo;
  • Declaração de inexistência de pendências condominiais, se o imóvel fizer parte de um condomínio; e,
  • Documentos do vendedor, a fim de averiguar quem é o real proprietário, qual é o perfil e se existe algum processo judicial vinculado.

Elencamos tais pontos burocráticos, tendo em vista que não raras vezes os compradores de imóveis próprios são surpreendidos com dívidas não conhecidas antes da aquisição ou até mesmo com a constatação de documentos falsos que anulam a compra e venda realizada.

Tal ponto é importante ser mencionado, tendo em vista que quem reside no imóvel será responsável pelo pagamento, independentemente se a dívida era anterior ou posterior à compra. Também, se houver constatação de falsidade de documentos, o adquirente pode vir a perder o bem por anulação do negócio jurídico. É grave.

Claro que existe o direito de regresso contra o real devedor, mas causa uma dor de cabeça sem tamanho ao adquirente. Não é o que você deseja, certo?

Por outro lado, quando pensamos na aquisição do imóvel pronto, além das questões burocráticas, existem as considerações físicas que devem ser verificadas, pois estes detalhes também causam muita dor de cabeça.

Nesse sentido, recomendamos que você:

  • Visite o imóvel: é importante que o possível adquirente vá até o imóvel e analise as reais condições, realizando a medição, se necessário, testando eletricidade, água e etc, permitindo que eventuais avarias ou defeitos sejam constatados previamente; 
  • Analise a localização: conhecer a vizinhança do imóvel é muito importante, haja vista que pode ser a sua residência por muitos anos e ser pego de surpresa por eventuais problemas de vizinhança não é muito agradável; 
  • Verifique existência de comércios locais: se você busca praticidade no seu dia a dia, é essencial averiguar se há comércios locais próximos e outras conveniências.

Tais elementos são subjetivos e dependem do modo de vida que você deseja ter após a entrega das chaves. Porém, na maioria dos casos, são anos vinculados àquele bem imóvel, sendo importante que você analise estes elementos para ampliar o sucesso da sua nova aquisição.

Se você estiver orientado por um advogado do ramo imobiliário, poderá garantir que a compra seja efetiva, evitando as dores de cabeça futuras.

Principais pontos para verificar em um imóvel na planta

Por outro lado, muito se fala da aquisição de imóvel na planta, haja vista que, em tese, é mais barato em comparação a um imóvel pronto. 

No entanto, se você não estiver bem amparado juridicamente, poderá ser um grande problema. 

Isso porque os contratos de compra e venda de imóvel na planta possuem vários detalhes que passam despercebidos pelo comprador, como o percentual de juros sobre o valor da venda, incidência de IOF, seguro de vida, correção monetária, dentre outras condições. 

Em um primeiro momento, parece ser um bom negócio, porém, você só descobre a cilada depois de alguns anos pagando, pois não são raras as vezes que o valor aumenta absurdamente, deixando os adquirentes desmotivados.

Além disso, é comum que ocorra o atraso na entrega das obras, razão pela qual os adquirentes sofrem as consequências, principalmente quando pagam aluguel mensalmente até a entrega das chaves do novo imóvel. 

Por tais razões, especificamos alguns elementos que você precisa verificar para compra de um imóvel na planta:

  1. Pesquise (muito): utilize a tecnologia a seu favor e busque nas redes sociais avaliações de pessoas que compraram imóvel da construtora, também verifique o perfil da construtora, se está regular, se cumpre os prazos estabelecidos em contrato e etc;
  2. Verifique o histórico da construtora de empreendimentos variados;
  3. Verifique a matrícula do empreendimento em Cartório de Registro de Imóveis, a fim de confirmar se há registro da incorporação e se o promitente-vendedor que consta no contrato é de fato o proprietário;
  4. Solicite o memorial descritivo do empreendimento antes de realizar o contrato;
  5. Na fase contratual, analise atentamente as cláusulas existentes e principalmente o prazo de entrega. Não deixe de conferir se está previsto cláusula de tolerância (180 meses) para atraso das obras. Observe se as cláusulas a respeito da metragem, dos materiais a serem utilizados na construção e outras informações, para confirmar se atendem às suas expectativas;
  6. Calcule todos os custos e confirme se caberá em seu orçamento a longo prazo. Fique atento a eventuais taxas eventualmente cobradas não previstas em contrato, bem como às cláusulas que definem o índice de correção monetária das parcelas (que aumentam ao longo do prazo do contrato);
  7. Compare os empreendimentos próximos, inclusive os imóveis prontos, para verificar se o valor do imóvel na planta é benéfico; e, por fim,
  8. Registre no Cartório de Imóveis o contrato de compromisso de compra-venda para se resguardar.

Agora você sabe quão necessária é a cautela na fase pré-contratual, fundamental para evitar maiores dores de cabeça no futuro. 

Cuidados ao se comprar um imóvel usado

Percebe-se que comprar um imóvel não é algo simples. Exige planejamento e esforço para analisar toda a documentação necessária, evitando, assim, situações desagradáveis que possam romper o sonho da casa própria.

A compra do imóvel usado precisa de especial atenção por duas razões:

  1. Deve-se atentar a eventuais restrições do imóvel: motivo pelo qual é imprescindível a emissão de certidões negativas para verificar se existem pendências financeiras. Vale explicar que o comprador não está isento ao pagamento das dívidas relativas ao imóvel, pois trata-se de um débito vinculado ao imóvel e não ao proprietário;
  2. Defeito no imóvel: motivo que implica diversas discussões judiciais quanto à rescisão do contrato. 

Assim, você deve ter em mente que, se quiser evitar qualquer tipo de problemas, deverá tomar algumas medidas. 

Em relação aos documentos, você já está cansado de saber que é importante analisar com cuidado um a um. 

Em relação aos defeitos do imóvel, citamos alguns exemplos:

  • Erro de metragem no contrato;
  • Vazamentos;
  • Infiltrações;
  • Estrutura precária;
  • Problemas na instalação elétrica e hidráulica;
  • Dentre outras. 

Para você evitar ser pego de surpresa, é obrigatório realizar a vistoria, e não somente uma vez. 

Assim, recomendamos que você vá até o imóvel em horários diferentes, teste a luz, água, os utensílios dos banheiros e etc. Assim, você ficará melhor seguro para efetivar a compra.

Documentos necessários para compra de imóvel

Pois bem, Se você analisou atentamente todas as questões citadas e decidiu adquirir o imóvel, que documentos são necessários?

Conforme exposto anteriormente, é imprescindível que, antes da compra do imóvel, diversos documentos sejam analisados, a fim de confirmar a validade do futuro negócio.

Você irá aproveitá-los, inclusive, para a compra do bem, quando estiver decidido. 

Em resumo, você precisará reunir os seus documentos como comprador, do vendedor e do imóvel em si, vejamos:

  • Documentos se o comprador é pessoa física: 
  • RG
  • CPF
  • Comprovante de Residência
  • Extrato do FGTS, se for utilizado o saldo para pagamento do financiamento
  • Declaração de Imposto de Renda
  • Cópia de aplicações financeiras, se existirem
  • Comprovante de renda para financiamento
  • Certidão de casamento ou declaração de união estável
  • Documentos para comprovação da renda, nos casos de financiamento:
  • Se pessoa registrada em carteira de trabalho: os holerites dos últimos três meses;
  • Profissionais liberais e autônomos: Os últimos extratos bancários junto ao documento de identificação do profissional elaborado pela entidade vinculada (Exemplos: OAB, CRECI, CRM, CRO);
  • Se sócios de empresa: Contrato Social e os 03 últimos meses de extratos bancários;
  • Funcionários públicos ou aposentados: 03 últimos comprovantes de pagamento de salário, do benefício ou aposentadoria do INSS.
  • Documentos se o comprador é pessoa jurídica:
  • Contrato Social;
  • CPF e RG dos sócios representantes;
  • Alterações contratuais, se existirem, consolidadas ou a última alteração;
  • Balanço patrimonial da empresa; 
  • Últimos extratos bancários

Lembrando que os documentos do imóvel são necessários para a compra e venda, destaca-se:

  • Matrícula do Registro de Imóvel;
  • Escritura pública do imovel;
  • Certidão de “Habite-se”;
  • Certidões negativas de: Ônus Reais, dos Cartórios de Protestos, de Débitos Condominiais, de Distribuição de Execução Fiscal do Estado ou Município, de Débitos do IPTU  e da planta do imóvel aprovada na prefeitura da região.

O que conferir na documentação do vendedor

Existem inúmeros casos de fraude nos contratos de compra e venda por motivo de falsidade de documentos, bem como em razão do vendedor não ser o real proprietário do imóvel, restando o comprador prejudicado.

Dessa maneira, reforçamos a necessidade de ser analisados os documentos do vendedor criteriosamente, além dos específicos do imóvel. Confira:

  • Documentos de identificação (RG, CPF, CNPJ se pessoa jurídica. Aproveite para analisar os relativos à imobiliária, quando esta for a intermediadora;
  • Certidão emitida pela justiça federal e estadual para o fim e verificar se existe processo judicial em nome do proprietário, já que, em uma suposta dívida, o bem imóvel pode ser oferecido como garantia, além de constatar penhora ou hipoteca;
  • Matrícula do imóvel atualizada a fim de verificar se o vendedor é proprietário do bem.

O que conferir na documentação do proprietário

A identificação do proprietário do bem imóvel à venda é a principal etapa pré-contratual, já que inúmeros golpes são realizados por motivo de falsos documentos. 

Assim, é importante solicitar as certidões negativas, bem como demais informações diretamente aos órgãos públicos ou privados.

Busque analisar, ainda, o perfil do proprietário com informações sobre dívidas e eventuais contratos que possam ter sido celebrados com terceiros, no quais podem existir oferecimento do bem imóvel como garantia. 

Confira as informações pessoais, como RG, CPF, endereço completo, estado civil, profissão, para ficar resguardado em caso de eventual problema futuro, que seja necessário encontrar o vendedor. 

A premissa é válida também aos contratos de compra e venda de imóvel na planta, pois é importante averiguar se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada em cartório, bem como que o vendedor é de fato proprietário do bem.

Compra com imobiliária X proprietário

A compra de um imóvel, nos termos já mencionados neste artigo, é um tanto burocrática e deve ser realizada com muita cautela, para evitar danos no futuro. 

Tanto comprando pela imobiliária quanto diretamente com o proprietário existem vantagens e desvantagens, mas para você entender melhor como é cada um, veja a seguir e tire suas dúvidas.

Vantagens e desvantagens

As vantagens de celebrar contrato de compra de imóvel com a imobiliária dizem respeito a maior segurança ao comprador. 

Isso porque imobiliárias, como pessoas jurídicas, têm maior visibilidade no mercado e podem ser facilmente acionadas caso ocorra algum problema em relação ao imóvel adquirido.

Por este motivo, também, as imobiliárias exigem muitos documentos e analisam um a um, reduzindo os riscos do negócio e golpes, por exemplo. 

No entanto, a desvantagem é o aumento dos custos ao comprador, tendo em vista que para o negócio ser mais seguro ao comprador, diversas etapas devem ser percorridas. Dessa forma, a comissão de corretagem deve ser paga ao corretor de imóveis, por exemplo.

Outra desvantagem é a burocracia em demasia, pois a imobiliária na maioria das vezes exige garantia do negócio (caução, fiança, seguro-fiança), bem como é rigorosa quanto à comprovação de renda do comprador. 

Em relação ao contrato diretamente com o proprietário, as vantagens são:

  • Menos burocracia;
  • Menos exigências documentais ou de renda;
  • Menos custos.

As desvantagens, por sua vez, são:

  • Menor segurança;
  • Maiores chances de riscos com avaliação do imóvel errada, bem como com um contrato não detalhado;
  • Maiores chances de existirem problemas com documentação e o proprietário;
  • Dificuldade de acordo em caso de algum incidente. 

De todo modo, cada caso deve ser avaliado individualmente, a fim de chegar à melhor conclusão para prosseguimento da aquisição do imóvel.

Diferenças

As diferenças quanto à celebração do contrato de compra e venda do imóvel com a imobiliária ou com o proprietário dependerá da sua situação em específico. 

Devem ser analisados alguns quesitos como: – orçamento – documentação do proprietário e do imóvel – necessidade de maior ou menor segurança. 

Na dúvida, recomendamos a busca por um advogado no ramo imobiliário para lhe esclarecer, de acordo com seu caso em concreto, qual a melhor forma de prosseguir.

Cuidados no contrato de compra do imóvel

Ao longo deste post, informamos os maiores cuidados na realização do negócio de compra e venda do imóvel, especialmente na parte pré-contratual, pois devem ser analisados diversos documentos.

Reforçamos a necessidade de serem cumpridas tais etapas, reduzindo as chances de anulação da compra e venda por fraude ou irregularidades. 

Porém, vale esclarecer, somado ao já exposto, que os contratos de compra e venda de pessoas residentes no exterior, de imóveis no Brasil, tem sido uma grande procura nos últimos anos. 

Na maioria brasileiros que passam a residir no exterior, estão buscando adquirir imóveis no país nacional, haja vista as vantagens de terem renda em dólar ou outras moedas internacionais. 

Os cuidados são ainda maiores, pois à distância os riscos aumentam. Na prática, as medidas a serem tomadas são as mesmas, ou seja, análise de toda a documentação necessária, do vendedor/proprietário e do imóvel. 

Compras à distância – vale a pena?

Mas vale a pena comprar um imóvel à distância? 

Desde logo, é importante ter em mente que os cuidados são essenciais antes da realização da compra do imóvel, tendo em vista o alto valor que está em jogo. 

À distância, os cuidados devem ser redobrados. Apesar disso, pode ser um ótimo negócio, principalmente quando o comprador obtém renda do exterior. 

O ideal é que seja nomeado um procurador no Brasil para que represente o comprador em território nacional em todos os atos e etapas pré e pós-contratual. 

Ademais, a tecnologia favorece muito tais tipos de negócios à distância, não existindo óbice para que sejam realizados.

O que muda quando o comprador está em outro país

Conforme falamos acima, o brasileiro que reside no exterior poderá nomear um procurador por escritura pública para representá-lo em território nacional, incumbindo ao procurador assinar documentos em nome do comprador, resolver assuntos em Cartórios de Notas, além de comprar o bem, finalidade específica do termo.

Todavia, o estrangeiro também poderá adquirir imóvel no Brasil. 

Para tanto, a fase pré-contratual, será necessário obter um número de CPF pelo estrangeiro, a fim de possibilitar os trâmites no Brasil para o contrato.

Lembrando que a análise minuciosa do contrato e demais documentações pertinentes são essenciais para redução dos riscos. 

8 dicas para uma compra de imóvel segura

Em um checklist, por fim, destacamos algumas dicas para compra segura de um imóvel:

  1. Pesquise tudo sobre o imóvel ou empreendimento, se for imóvel na planta, e sobre o vendedor/proprietário;
  2. Busque avaliações de outras pessoas na redes sociais e em sites de reclamação;
  3. Busque todas as informações do proprietário, vendedor e do imóvel, a fim de averiguar se existem restrições ou execuções que atingem o bem;
  4. Analise todos os documentos para averiguar a veracidade de cada um deles, evitando fraudes;
  5. Analise atentamente o contrato, as condições, os encargos e principalmente as formas de rompimento do negócio por ambas as partes;
  6. Realize os cálculos para confirmar se o negócio cabe no seu orçamento;
  7. Verifique o prazo de entrega das obras e tolerância para confirmar se atendem às suas expectativas;
  8. Busque orientação jurídica na fase mais importante do negócio, a pré-contratual e nas etapas posteriores.

Ainda tem dúvidas sobre o tema? Deixe seu comentário, será um prazer lhe orientar.

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