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Como fazer um despejo de inquilino por falta de pagamento?

Entenda o que pode levar a uma ação de despejo e como fazer um despejo de inquilino por falta de pagamento.

Um dos maiores desafios para os locadores de imóveis diz respeito à cobrança de aluguéis vencidos e, também, recuperar o bem locado por motivo de inadimplência por meio do despejo de inquilino. Não é mesmo?

A inadimplência do inquilino, aquele que aluga um imóvel, é um motivo de muita dor de cabeça aos proprietários e imobiliárias. 

No entanto, poucos sabem que um contrato detalhado e completo pode facilitar a resolução destas situações de inadimplência dos locatários

Diante a busca desenfreada de solução em casos de inquilinos inadimplentes, principalmente por conta da superveniência da pandemia do coronavírus, elaboramos um conteúdo completo sobre o tema. Não perca.

O que pode levar a uma ação de despejo

Inicialmente, é relevante mencionar que as relações locatícias entre locatário e locador estão regulamentadas na Lei nº 8.245/1991

Segundo a referida lei, um dos deveres do inquilino é pagar o aluguel até a data do vencimento do contrato, sendo possível ao proprietária a tomada das medidas pertinentes para cobrança ou para recuperar a posse do imóvel, quando não ocorrer solução amigável. 

Dessa maneira, pertinente pontuar que a solução amigável de cada caso costuma ser satisfatória na ocasião de inadimplência do inquilino ou outras razões que possam acarretar em despejo, motivo pelo qual recomendamos a tentativa de acordo extrajudicial.

Para tanto, recomenda-se enviar notificação por escrito ao inquilino, constando o prazo para pagamento das parcelas vencidas, com os respectivos encargos, ou, alternativamente, para que deixe o imóvel imediatamente. Também, poderá ser advertido quanto às outras possibilidades previstas na própria Lei de Locações.

Na sequência, a depender do retorno do inquilino, se não resolvido mediante composição, é possível partir para a ação de despejo. E como funciona?

A ação de despejo de inquilino está prevista no art. 59, da Lei de Locações. Poderá ser promovida nas seguintes situações:

I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II – o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV – a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; 

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. 

Assim, não é somente por falta de pagamento até a data do vencimento que poderá o proprietário ajuizar ação de despejo, ok?

Configurada uma das hipóteses elencadas no dispositivo legal para ação de despejo, na petição inicial será formulado o pedido liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, desde que seja prestada caução no valor de três meses de aluguel.

O pedido liminar é urgente e, portanto, será apreciado logo no início do processo judicial. 

O magistrado irá deferir ou não a liminar para desocupação do imóvel e na sequência o processo seguirá para oitiva do inquilino e demais trâmites necessários. 

É comum que a ação de despejo de inquilino seja ajuizada com pedido de rescisão contratual. Porém, acreditamos que cada caso deve ser analisado individualmente por um advogado especialista no ramo imobiliário, a fim de evitar prejuízos financeiros ao final. 

Outros motivos para ação de despejo de inquilino

Conforme dissemos anteriormente, não é somente por falta de pagamento que a ação de despejo poderá ocorrer. 

Em simples entendimento, pode ser pedido o despejo do inquilino por:

  1. Descumprimento do contrato de locação;
  2. Quando houver extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
  3. Quando terminar o prazo da locação de temporada, desde que a ação de despejo seja proposta no prazo de 30 dias contados do vencimento do contrato;
  4. Quando o locatário vier a óbito e não deixar sucessores;
  5. Quando sobrevier extinção da locação, porém, os sublocatários permanecerem no imóvel;
  6. Quando for necessário realizar reparos urgentes no imóvel em decorrência de determinação do poder público, não sendo possível que o inquilino permaneça no imóvel;
  7. Quando, após decurso de prazo da notificação ao inquilino, não ocorrer nomeação de novo fiador ou substituição da garantia do contrato, conforme prevê a lei;
  8. Término do prazo contratual da locação comercial, desde que a ação de despejo seja proposta no prazo de 30 dias contados do vencimento do contrato; e por fim;
  9. Por falta de pagamento do aluguel e acessórios na data de vencimento.

Percebe-se que existem diversos motivos que permitem o prosseguimento do despejo do locatário. Mas é importante estarem preenchidos os requisitos legais, evitando prejuízos ao demandante.

Dicas para evitar a ação de despejo de inquilino

Corroborando o que mencionamos no início deste post, recomenda-se a tentativa amigável para solução do problema. 

Em muitos casos, uma conversa amigável resolve as questões problemáticas que estão em jogo.

Para tanto, você, proprietário, pode seguir um passo a passo. Veja a seguir.

Converse com o inquilino

A conversa amigável tem um poder inimaginável. Você sabia?

Em muitas situações, o inquilino está passando por dificuldades financeiras, fator este que deve ser levado em consideração pelo proprietário. 

Por exemplo, com a superveniência da pandemia do coronavírus, diversos brasileiros perderam seus empregos, ficando impossível arcarem com todas as despesas. Então, é preciso ter calma e empatia, a depender de cada situação, para facilitar a quitação do contrato de forma que seja adequada para ambas as partes.

Não significa que o proprietário deve aceitar qualquer justificativa, mas um olhar empático pode resolver muitas situações. 

Envie notificações

Os registros por escrito das tentativas de resolução pelo proprietário são provas relevantes para o processo judicial de despejo ou de cobrança. 

Por isso, toda tentativa de contato, seja por notificações enviadas por cartório ou via e-mail, até por mensagens de texto em celular, devem ser guardadas.

Vale ressaltar, algumas situações que permitem o despejo, na lei, exigem a notificação prévia do inquilino. Assim, é imperioso que você envie a notificação das solicitações ao locatário. 

Se tiver dúvidas sobre como prosseguir, não deixe de buscar orientação jurídica.

Registre as cobranças feitas

Na hipótese de inadimplemento, é essencial registrar as cobranças realizadas ao inquilino, a fim de propiciar segurança em uma eventual demanda judicial.

Tente pensar em outras opções viáveis para o recebimento do valor atrasado (mútuo acordo)

Quando há inadimplemento pelo inquilino, alguns pontos devem ser questionados, como:

  • O proprietário depende da renda para sobreviver?
  • O inquilino está empregado ou desempregado?
  • Qual a fonte de renda do inquilino? 
  • Existe algum motivo plausível pelo inquilino manter-se inadimplente?
  • Existem dificuldades financeiras comprovadas?

O acordo é uma ótima opção, que resolve muitos casos de locação.

Para a melhor solução, ambos os lados devem estar “ganhando”. Ou seja, devem ser analisadas as condições de cada uma das partes, a fim de propiciar um acordo viável no caso em concreto.

No entanto, se não for possível alcançar a transação, não havendo outra alternativa, deve ser ajuizada ação de despejo.

Como é feito o processo de despejo de inquilino

Restando presente ao menos uma das hipóteses legais que permitem o despejo do inquilino, um advogado de sua confiança irá promover a ação, anexando os documentos essenciais para o deslinde da demanda, relatando os fatos ocorridos.

Logo na petição inicial, será realizado o pedido liminar para desocupação do imóvel pelo inquilino, no prazo de 15 (quinze) dias.

Lembrando que para o pedido liminar ser apreciado, deverá ser depositado em juízo uma caução no valor de três aluguéis mensais. 

A citação do inquilino para ciência da ação judicial será expedida, sendo oportunizado prazo para defesa. Neste prazo, se o locatário concordar com a desocupação, não há necessidade de envio de carta com aviso de recebimento e o juiz concederá o prazo de 6 (seis) meses para desocupação, contados da citação.

Caso contrário, será expedido o mandado de despejo para desocupação do imóvel. 

Caso o locatário se recuse a sair do imóvel, poderá ser acionado reforço policial para cumprimento do mandado, inclusive, permitido o arrombamento. 

Quanto às ações de despejo por falta de pagamento, é imperioso esclarecer que a lei exige a ausência, no contrato de locação, de garantia pelo inquilino, para fins de concessão da liminar para desocupação do imóvel. 

A lei prevê, ainda, que “as ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte”: 

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: 

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; 

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;  

V – os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá – los desde que incontroversos;

VI – havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Daí, a importância de estar amparado juridicamente por um advogado especialista, prevenindo prejuízos financeiros futuros.

 O que é necessário para despejar um inquilino

Para ser possível o despejo, é essencial que uma das hipóteses da lei, citadas no início deste artigo, estejam comprovadas. 

Além disso, é preciso verificar se os requisitos legais estão presentes, dependendo de cada situação. 

Por exemplo, para despejo por liminar do inquilino por falta de pagamento, deve ser inexistente previsão de garantia no contrato ou, se houver, deve ter sido extinta sem substituição. 

Resumidamente, é necessário comprovar que há um contrato de locação, especificando que é o inquilino, qual o prazo do contrato e quem é o locador, além de outras especificidades como garantia e etc.

Passo a passo para despejar um inquilino por falta de pagamento

Agora você sabe como buscar resolver um contrato de locação por justa causa motivada pelo inquilino, certo?

Na prática, podemos explicar um passo a passo para despejar um inquilino por falta de pagamento.

1 – Notifique o inquilino da cobrança com valores especificados, fornecendo um prazo para resposta e/ou pagamento;

2- Tente negociar com o inquilino, formalizando em acordo escrito;

3 – Registre as cobranças por escrito;

4 – Não sendo possível o acordo, analise o contrato atentamente e veja se os requisitos estão presentes para promover ação de despejo, bem como para pedir liminar de desocupação do imóvel;

5 – Busque um advogado especialista, passe os fatos, documentos e comprovantes diversos, a fim de que a ação de despejo seja promovida, além da cobrança dos valores vencidos e vincendos no decorrer do processo judicial;

6 – Especifique sua intenção ao profissional, de rescindir o contrato em conjunto com a cobrança das parcelas ou isoladamente. 

7 – Por fim, não deixe de pensar na solução amigável, antes ou depois da promoção de processo judicial.

Quanto tempo leva uma ação de despejo por falta de pagamento em 2020

É praticamente impossível dizer quanto tempo demora um processo judicial. 

Isso porque são inúmeros fatores que influenciam em cada caso específico. 

No entanto, nas ações de despejo por falta de pagamento, considerando que sempre há pedido liminar no início do processo, já existem efeitos rapidamente, não sendo necessário aguardar até o final da ação para obter algum resguardo jurisdicional. 

O que acontece caso o inquilino se recuse a sair

O inquilino tem algumas opções logo após ser citado da ação de despejo:

  • Concordar com os fatos e o despejo, desocupando voluntariamente o imóvel;
  • Purgar a mora, ou seja, realizar o pagamento da dívida, mantendo-se o contrato de aluguel nos seus termos;
  • Não concordar e não desocupar o imóvel. 

E se o inquilino recusar deixar o imóvel?

Poderá ser retirado à força, mediante reforço policial, inclusive permitindo o arrombamento do local.

É possível despejar um inquilino sem contrato?

Um contrato pode ser escrito ou verbal, possuindo a mesma validade, você sabia?

Pois é. O contrato verbal também é um negócio jurídico reconhecido pela lei. No entanto, por não existir termo escrito, algumas peculiaridades não ficam estipuladas.

Desta forma, para exigir os direitos inerentes ao negócio jurídico, torna-se um pouco mais complexo, mas não impossível. 

Uma locação acordada verbalmente, por exemplo, pode ser comprovada por comprovantes de pagamento de aluguel, testemunhas, mensagens de texto ou e-mails.

A possibilidade do despejo existe para as hipóteses específicas em lei, já citadas anteriormente, bem como todos os contratos com prazo indeterminado ou aqueles com prazo superior a 30 meses. 

Mas atenção: para exigir a saída do locatário, é preciso notificar por escrito em um prazo de 30 (quinta) dias de antecedência. 

Se o prazo for determinado, mas superior a 30 (trinta) meses, é necessário notificar o inquilino do interesse de romper o contrato no prazo de 30 (trinta) dias de antecedência da data prevista verbalmente. 

Vale lembrar que a dificuldade será comprovar a existência de acordo do respectivo prazo. 

Por outro lado, se o prazo do contrato for indeterminado, deve-se notificar por escrito igualmente, mas concedendo o prazo de 30 (trinta) dias para o inquilino desocupar o bem. 

Mas, afinal, cabe despejo quando ausente contrato escrito?

É possível, mas é mais complexo, haja vista que deve ser comprovada de forma inequívoca a existência da locação entre locador e locatário e principalmente, qual o prazo estabelecido, se determinado ou indeterminado.

O que a pandemia alterou no processo de despejo

A Lei nº 14.010/2020 proibiu, até 30 de outubro de 2020, a concessão de liminares de despejo, em razão do advento da pandemia do coronavírus. 

Assim, todas as ações de despejo promovidas a partir de 20/03/2020, data que houve classificação da pandemia do coronavírus pela OMS, estariam proibidas a concessão de liminar. 

No entanto, decorrido o prazo da lei, sem renovação, torna-se possível novamente pedir o despejo se houver presença de uma das hipóteses da Lei de Locações.

Ficou com dúvidas? Deixe seu comentário, será um prazer lhe orientar.

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