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Rescisão de contrato e restituição do valor pago na compra e venda de imóvel

Entenda como funciona a rescisão de contrato e restituição do valor pago na compra e venda de imóvel

O sonho da casa própria é o mesmo de milhões de brasileiros. Quase 12 milhões de famílias, segundo o Insper, pagam aluguel no país. Sair desse gasto, que fica em média em R$555,00, ainda mais em ano de pandemia é o grande motivador para buscar comprar o seu próprio imóvel.

Pesquisar, escolher e comprar o lugar que será o seu lar não é o passo final para garantir que a mudança chegará logo. Podem existir imprevistos no meio do processo, que podem resultar na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel.

Após negociar e assinar um contrato, é possível que o financiamento por parte do comprador não seja aprovado ou então que uma construtora venha a falir no meio do caminho e não entregue a obra, assim como outras ocorrências possíveis, que irão resultar em uma única opção, que é a rescisão do contrato já assinado e se algum valor já tiver sido dado, na restituição do mesmo.

Se a rescisão do contrato for motivada por um desejo de desistência do comprador, a orientação é de que ele avalie muito bem antes de tomar esta decisão, porque, por mais menores que sejam, haverá consequências financeiras com perda de parte dos valores investidos.

O que é a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel?

A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel é nada mais do que o distrato, quando você desfaz o contrato que havia assinado com o comprador ou com o vendedor de um imóvel.

Para rescindir um contrato, é preciso conhecê-lo muito bem. Nas cláusulas, deverá haver as regras para a desistência do negócio, que deverão ser conhecidas antes de que problemas surjam com o distrato. Provavelmente, haverá percentuais de multas em caso de desistência. É preciso ficar atento para perceber se este percentual não é abusivo. Caso seja, apenas o pedido de distrato pela via judicial poderá ajudar quem desistiu da compra a ter o retorno do valor mais próximo do justo.

Quando o contrato é assinado com as construtoras, normalmente estes documentos não preveem cláusulas que o comprador poderá pleitear a rescisão. É comum que as cláusulas prevejam hipóteses apenas em que a construtora poderá rescindir o contrato. Contudo, o Código de Defesa do Consumidor defende que, mesmo sem a previsão no contrato, é possível o comprador pedir a rescisão, assim se defende a bilateralidade e o necessário equilíbrio contratual.

Basicamente, a diferença na rescisão por parte da construtora e por parte do comprador está no valor que será devolvido à outra parte.

Restituição de valores

Na maioria dos casos, quando há rescisão do contrato de compra e venda de imóvel há duas situações: o pedido por parte da construtora e o pedido por parte do comprador.

Por parte da construtora, a obrigação é de que a empresa devolva todo o dinheiro pago pelo comprador. Ainda é possível que ela sofra outras sanções neste caso.

Se o comprador desistir, é possível que, na devolução do valor pago, haja retenção de parte deste valor para cobrir despesas com taxas administrativas, comissão de corretagem e multa contratual.

Na nova Lei do Distrato, a Lei número 13.786/18, são previstas duas porcentagens de devolução de valor quando o comprador desiste da compra: 20% e 50% de tudo que já foi pago. Este número será calculado conforme o tipo de empreendimento que está sendo construído.

Caso tenha se formado a constituição de um patrimônio de afetação na obra, com a separação legal de um patrimônio exclusivo da construtora para aquele imóvel, a devolução será de 50% do valor já quitado. Se não houver esta constituição, a restituição será de até 25% do valor pago pelo comprador.

Isto passa a valer a partir de contratos firmados a partir da publicação da Lei, em 27 de dezembro de 2018. Antes disso, era preciso avaliar cada contrato e se houvesse cobranças abusivas, como a retenção de 90% do valor pago, o comprador poderia entrar com uma ação judicial.

Como não havia porcentagens fixadas, a 2ª seção do Superior Tribunal de Justiça editou uma súmula, em 2015, que pode valer para a rescisão dos contratos firmados antes da nova Lei do Distrato. A súmula número 543 regulamenta como deve ser a decisão judicial nos casos de rescisão dos contratos de compra e venda de imóveis.

Confira o que diz: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

O STJ também limitou a porcentagem de valor que será retida pelo vendedor quando o distrato for requisitado pelo comprador. É estipulado, para a maioria dos casos, 10% das prestações pagas, já que se entende que o mesmo imóvel poderá ser colocado à venda novamente e gerar lucros ao vendedor. Esta porcentagem também cabe nas situações em que o comprador se torna inadimplente. Caso a porcentagem prevista no contrato seja maior, cabe ao juiz, que avaliará o pedido da rescisão, adequar o valor.

O Tribunal discorreu sobre a culpa da construtora deixando claro de que em casos de atraso no prazo de conclusão e entrega, problemas no imóvel ou situações parecidas, a empresa deverá restituir o comprador em um único valor, sem possibilidade de parcelamento, e ainda deverá pagar com juros e correção monetária, porque se pressupõe de que o valor pago deixou de render ao comprador enquanto estava “parado” na construtora. Quem comprou ainda poderá, em uma ação judicial, pedir indenização por danos morais e materiais caso entenda que o atraso na entrega da obra o tenha prejudicado neste nível.

Contudo, todas estas decisões só poderão ser aplicadas nos casos em que há aproveitamento das normas do Código de Defesa do Consumidor.

Desistência da compra

É judicialmente garantido que uma pessoa desista de comprar um imóvel pelo qual ela já assinou o contrato. Para definir como se dará essa desistência, é preciso avaliar cada situação.

Antes de tudo, o comprador precisa avisar a construtora e formalizar que precisará encerrar o contrato entre eles. A empresa é a responsável por redigir o distrato com todos os detalhes de como estes serão aplicados. Diante disto, é recomendável que o comprador esteja ciente dos seus direitos para que compreenda o que ele realmente precisará fazer e exigir o cumprimento de tudo o que é permitido.

Se o comprador já tiver dado algum valor de entrada do imóvel é preciso saber que, normalmente, este valor será perdido. O sinal ou as arras, como é chamado este sinal de entrada, significa que foi firmada e assumida a obrigação contratada. É como se fosse um princípio de pagamento daquele bem.

São dois tipos de arras: as confirmatórias, que não permitem você se arrepender daquele negócio. Neste caso cabe uma indenização suplementar em que o valor mínimo é o próprio valor do sinal. E as arras penitenciais são quando elas constam no contrato, permitem o arrependimento e não há direito a indenizações.

Rescisão por parte do comprador e qual valor deverá ser restituído?

Na Lei número 13.786/18, houve uma mudança que passou a garantir o direito de arrependimento. Quem compra um imóvel pode desistir do negócio que fez em até sete dias. Porém, este acordo só pode ter sido realizado fora da sede da construtora ou em um estande de vendas. Neste caso, o comprador pode receber todo o dinheiro que já tiver investido no negócio.

Se o comprador assinou o contrato de alguma outra maneira, ele poderá se arrepender, contudo haverá pagamento de multa. Este arrependimento não precisa acontecer dentro de sete dias. O único requisito é que seja antes da entrega das chaves por parte da construtora. Após a entrega das chaves, quando a obra já está concluída, o comprador se torna o único proprietário e sua desistência o obriga a arcar com o valor total do imóvel.

Quando o comprador desistir da compra, ele tem o direito a reaver as quantias que pagou respeitando as porcentagens conforme o tipo de contrato.

Já quando a construtora é a culpada pela rescisão, o valor estabelecido deveria ser devolvido imediatamente pela empresa após uma decisão judicial, antes da nova Lei do Distrato ter sido publicada.

Mas, a nova Lei definiu que, para imóveis com patrimônio de afetação, o prazo de devolução é de 30 dias após a liberação do Habite-se. Em outros tipos de imóveis, o prazo aumenta para 180 dias a partir do cancelamento do contrato.

Qual a multa por rescisão?

A Lei previu que a obra poderá atrasar em até 180 dias sem causar nenhum prejuízo à empresa. Porém, se o atraso ultrapassar este tempo, o cliente tem direito a desistir do negócio e receber todo o valor já investido mais a multa prevista no contrato. Caso não tenha um valor previsto para multa, fica definido que a multa será de 1% do valor já pago pelo consumidor para cada mês de atraso da obra.

Se a porcentagem estiver estipulada no contrato, preste atenção no valor definido, porque é considerado abusivo acima de 20%.

Para os empreendimentos com regime de afetação, a multa pode ser de até 50% do valor pago se for o comprador a pedir a rescisão. Nos outros tipos de imóveis, a multa não pode passar de 25%. Lembrando que ela só pode ser cobrada quando a construtora não tiver dado causa à desistência.

Atraso na entrega das chaves

Imprevistos no andamento de uma obra acontecem e é possível que a construtora entregue as chaves com atraso. A lei exige que a empresa atrase no máximo em 180 dias a entrega do empreendimento sem que isso gere multas.

Depois deste prazo, o consumidor poderá optar ou pela rescisão do contrato, sendo a culpa do construtor, ou manter o contrato. Na segunda opção, se todos os pagamentos estiverem em dia, o cliente poderá receber uma indenização de 1% do valor pago por mês, até a data em que receber as chaves.

Se a opção for rescindir o contrato, a empresa tem até 60 dias para devolver o valor a partir do momento do distrato.

E se o cliente tiver pago à vista, ainda é preciso contabilizar o valor de devolução com correção monetária retroativa, juros e a devolução do valor à vista em parcela única.

Quando pode entrar com ação judicial para a restituição de valores de imóveis?

O consumidor poderá ingressar com ação judicial quando houver desistência da aquisição imobiliária, em contrato firmado diretamente com a Construtora e antes de receber as chaves, caso não lhe seja restituído o valor pago pelo mesmo, permitida a retenção de até 25% pelo vendedor.

Cuidados antes de assinar um contrato na compra de um imóvel

Antes de mais nada, ler o contrato que irá assinar. Os compradores precisam conhecer todos os termos e condições daquilo que está negociando.

Mas, antes disso, é possível fazer uma pesquisa para saber que condições a construtora se encontra, se está regular com todos os órgãos e se não apresenta débitos, evitando assim uma possível falência futura. Além de estar em dia com as contas, é preciso estar em dia com as obrigações da obra, que podem evitar possíveis paradas e atrasos.

Esteja atento, também, às possíveis correções monetárias durante o período de pagamento do imóvel. Perceba se os valores, que aumentarão, continuarão dentro do seu orçamento.

Cláusulas como impossibilidade de rescisão contratual ou perda de todo o valor pago são proibidas e deverão ser retiradas do contrato. Por fim, verifique o memorial descritivo dos itens que a construtora colocará no seu imóvel e nas áreas comuns, e marcas que poderão ser substituídas, bem como se programe para o pagamento das custas com o registro da escritura e tributos envolvidos na operação.

O pagamento das parcelas deve continuar caso o vendedor não aceite a rescisão do contrato?

A justiça entende que não há necessidade do cliente continuar pagando as parcelas após pedir a rescisão do contrato. Para isso, o consumidor pode entrar com uma ação judicial exigindo que o vendedor aceite a rescisão e deixe de cobrar os valores.

Em um caso em Goiânia, o juiz entendeu que a continuação do pagamento das parcelas prejudicaria financeiramente o cliente e seria uma cobrança desnecessária, já que o cliente deixaria e utilizar qualquer benefício daquele bem.

É previsto em Lei o direito de desistir de uma compra de um imóvel, portanto o consumidor tem o direito de desistir ou rescindir o negócio sem precisar continuar pagando os valores estipulados no contrato.

Requisição da rescisão do contrato estando inadimplente

O vendedor pode rescindir o contrato quando o cliente deixar de pagar as prestações do imóvel. Caso já tenha se mudado e esteja morando nele, a construtora pode entrar com o pedido de reintegração de posse.

Mas, para tomar estas atitudes, a construtora deverá notificar o consumidor.

Antes desta decisão, o próprio comprador pode rescindir o contrato e entrar com o pedido de devolução daquilo que já pagou. Isto está previsto em Lei: “Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente[…]; II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. […] – Lei 4.591/2018.

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