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Aluguel sem fiador: Qual a segurança do proprietário?

aluguel sem fiador - pessoa assinando contrato

O instituto da fiança está previsto através do art. 818 do Código Civil e possui como objetivo principal ser uma garantia de adimplemento frente ao credor, por um indivíduo diverso do devedor principal (fiador), formalizada através de um contato.

Ela ocorre, em regra, por meio de um benefício de ordem, ou seja, o credor primeiramente requisita a quitação perante o devedor principal, esta não sendo possível, o sujeito do fiador entra em cena para solver o débito.

Apesar de poder ser utilizada em diversas modalidades de contrato, a fiança é amplamente utilizada nos contratos de locação de imóveis, sejam eles de cunho residencial ou comercial.

Para que serve o fiador no contrato de aluguel?

A fiança nada mais é do que uma garantia fidejussória, tendo o proprietário uma segurança a mais, pois se o devedor principal não liquidar sua dívida, o fiador será acionado para assegurar e concluir o negócio jurídico.

No âmbito dos contratos de locação imobiliária, o instituto está presente pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e, para que o contrato seja válido, este deverá contar com a assinatura do fiador, no qual entre o término do contrato até a desocupação da residência, terá como atribuição arcar com as despesas e encargos naquelas situações onde o inquilino não adimpliu.

Quais as garantias da fiança em aluguel de imóvel?

O instituto da fiança é composto por três partes. O credor é a parte mais beneficiada desse quadro, em virtude de poder ter a chance de cobrar adimplência de outrem que não seja o devedor principal. 

Por sinal, ao fiador, quando lhe é solicitado para atuar como tal dentro do contrato, é nítido sua posição desvantajosa, pois responde diretamente com seu patrimônio pessoal (incluindo, sua própria moradia e de sua família, mesmo sendo reconhecida como um bem de família). 

O devedor, entretanto, poderá ser acionado judicialmente, posteriormente, pelo fiador a fim de restituir determinado valor ou bem.

Para evitar cair em uma armadilha, é interessante conhecer de fato a figura do fiador, bem como seus direitos e obrigações, pois há alternativas previstas em nosso ordenamento jurídico. 

Sou obrigado a exigir um fiador de aluguel?

Apesar de ser comumente requisitada por imobiliárias, a figura do fiador não é obrigatória nos contratos, pois essa parte é uma garantia mais sólida em caso de descumprimento contratual pelo locatário. É em razão disso que é solicitado ao fiador que seja proprietário de bens imóveis, para servir como caução em caso de inadimplemento.

Aluguel sem fiador tem alguma vantagem para o proprietário?

Através do aluguel sem fiador fica nítido que as chances do proprietário ou a imobiliária serem vítimas de inadimplemento é muito maior, porém, ainda assim, há algumas vantagens.

Digamos que o proprietário possua um imóvel que está sob dependência de uma imobiliária,  mas que há uma urgência para locá-lo. Nesse caso, seria possível a exclusão do fiador para que o imóvel seja locado de forma mais rápida, tornando- se um negócio mais atrativo para todas as partes.

Outra consequência positiva da retirada do fiador tem relação com o tempo, pois agiliza o processo de tramitação e validação do locatário.

Se o tempo já é importante, não podemos nos esquecer dos recursos financeiros, pois quanto mais viável e clara for a negociação, menos custosa será a operação de locação, pois a probabilidade de desistência se torna inferior, consequentemente. 

Quais documentos posso exigir para o aluguel sem fiador?

Sem depender de fiador os documentos que deverão ser levantados para fins de locação são: RG e CPF (do casal, se tiver cônjuge), comprovante de residência, comprovante de rendimentos igual ou superior a três vezes o valor do aluguel em holerite, carteira de trabalho ou declaração de imposto de renda. 

Para fins de comprovação de renda, serão solicitados holerite dos últimos três meses, carteira profissional, registro de trabalho, atualizações salariais e cópia do vínculo empregatício anterior (caso o empregado tenha menos de um ano na empresa atual); já no caso dos profissionais liberais, os documentos serão: última declaração de Imposto de Renda ou extratos bancários dos três últimos meses, e declaração da retirada mensal da empresa para a qual presta serviço, com a assinatura reconhecida em cartório.

Como posso fazer um contrato de aluguel sem fiador com segurança

Após tantas informações, é possível notar que as exigências inerentes aos contratos de locação são inúmeras, todavia, se você conhecer bem as opções disponíveis e dentro dos trâmites legais sem ser prejudicado (a), certamente encontrará um jeito de conquistar seu objetivo. 

Diante das complexidades advindas da formalização do fiador, não somente para encontrar alguém que se habilite para tanto, mas também da burocracia existente, existem outras possibilidades que são, até mesmo, financeiramente mais viáveis.

Quais as formas  mais confiáveis de alugar um imóvel sem fiador?

Como vimos, a necessidade de um terceiro nem sempre é um pré-requisito para formalização de um contrato de locação imobiliária, assim, através da Lei 8.245/91, seu art. 37 fundamenta outras garantias locatícias, as quais poderemos verificar abaixo:

Fundos de investimento

Similar ao que ocorre através dos títulos de capitalização, os fundos de investimento estão ligados por um acordo entre o locador e o locatário, onde o valor acordado não poderá ser alterado, sendo retirado somente em caso de necessidade, ou ao término do contrato. Um ponto positivo reside na possibilidade de se obter rendimentos pelo valor acordado, sendo interessante para aqueles que possuem uma boa instrução acerca de investimentos.

Caução

O depósito caução nada mais é do que uma garantia pecuniária paga à imobiliária. Em situações como essa, dissolutos na própria caução, se encontra o montante equivalente a três vezes o valor do aluguel, que deverá ser pago no ato da locação.

Com esse valor, é possível utilizá-lo para cobrir eventuais custos ou inadimplências contratuais, não sendo convenientemente utilizado para nenhuma outra finalidade. Seu ponto negativo, entretanto, se dá pelo fato de geralmente possuir um alto valor agregado, sendo proibitivo dependendo da situação financeira do possível locatário.

Seguro fiança

Conhecido por ser utilizado como segunda opção ao fiador, o inquilino aciona uma empresa que funciona como um seguradora, se responsabilizando por pagar os alugueres em caso de inadimplemento. Sua principal vantagem é possuir uma garantia, não tendo o apoio de uma terceira pessoa.

Incluem-se nas despesas, os custos com IPTU, condomínios e multas. Dependendo do caso, o valor a ser cobrado a mais por esta garantia equivale-se a um aluguel, ou um aluguel e meio, parcelado a longo prazo.  

Título de capitalização

Com funcionalidade similar ao caução, o título de capitalização está associado à aquisição de um título logo no início da contratação, junto a uma seguradora, o qual funcionará como uma reserva, sendo consequentemente amortizado ao fim do contrato.

Os valores referentes ao título serão atualizados conforme o gradativo aumento dos aluguéis. O benefício é que, se chegar ao final do contrato sem ter tido nenhum tipo de atraso ou sinistro, o valor do título retorna para a conta do titular.

Cartão de crédito

Opção bem atual e tecnológica no mercado imobiliário, a locação com garantia por meio de cartão de crédito traz maior celeridade para os contratantes, isso porque se baseia em uma rápida análise cadastral dos candidatos a locatários, recorrendo a muito menos burocracia, onde toda a assistência encontra-se justamente em um aplicativo de celular. 

Cred pago

Através do aplicativo cred pago é possível alugar imóvel sem a necessidade fiador, caução, comprovação de renda, possuindo análise instantânea e parcelamento. Para conhecer mais sobre o serviço, o indivíduo pode entrar em contato com uma imobiliária parceira que realiza seu cadastramento e, sendo aceitos os termos, o cliente realiza os pagamentos que poderão ser parcelados, garantindo o contrato de locação.

O que é a dupla garantia nos contratos?

O art. 37 da Lei 8.245/91 traz a vedação da dupla garantia, condição esta em que o ordenamento jurídico proíbe que, em um mesmo contrato de locação, sejam utilizadas duas formas distintas de garantias fidejussórias, constituindo, inclusive, contravenção penal. 

Quais são suas consequências? 

Nessas situações é preciso determinar a natureza da dupla garantia, pois ela definirá se o contrato irá padecer de nulidade ou anulabilidade. 

Como evitar a dupla garantia?

Se estivermos diante de um contrato de adesão no qual há a ocorrência da dupla garantia, sendo-lhe reduzido drasticamente, ao locatário, o poder de negociação das cláusulas, é necessário informar aos aderentes e discutir sobre qual cláusula é nula. Se não for passível de discussão contratual, deve-se excluir a cláusula mais gravosa ao locatário.

Como funciona o fundo de conservação do imóvel?

Com o passar do tempo um determinado imóvel, mais comumente, acaba valorizando em virtude de diversos fatores, mas sabemos que esse bem também é passível de desvalorização diante do uso e dos efeitos do tempo. Quando se possui um imóvel e há intenção de locá-lo, por vezes, além dos valores de aluguel, são demandadas também cobranças relacionadas ao IPTU, água, luz, gás, taxas de lixo. 

Porém, é possível incluir nesse rol o FCI, sigla para fundo de conservação do imóvel que consiste em uma quantia mensal, contratualmente acordada, paga pelo inquilino com valores que variam de 3% a 8% do valor dos aluguéis e servem, em suma, como garantia de que o imóvel será entregue conforme ele fora locado inicialmente. Não havendo reparos ou detalhes a serem ajustados no bem, o montante será restituído, estando corrigido monetariamente. Essa estipulação é interessante ao locatário, pois as despesas acabam sendo suportadas.

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