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Contrato de compra e venda de imóvel: Saiba a sua importância e como fazê-lo corretamente

contrato de compra e venda de imóvel - pessoa segurando caneta para assinar contrato

O que é o contrato de compra e venda de imóvel? 

O sonho da casa própria é um bem almejado por quase todas as pessoas. A ideia de não pagar aluguel, conforto, segurança, estabilidade e uma projeção de valorização do bem é um anseio geral.

Apesar de todo o brilho desse sonho, é muito importante atentar-se a alguns detalhes na assinatura do contrato, bem como entendê-lo para que não haja prejuízos e o sonho fique manchado.

Pois bem. O contrato de compra e venda é um documento que estabelece as obrigações entre as partes. Nele, todos os detalhes acordados entre as partes são descritos, tais como valores, prazos e tudo o que for necessário para o negócio. E o mais importante, obriga a transferência do domínio do bem, mediante ao pagamento de certo preço.

As ações estabelecidas na negociação ficam registradas no contrato, o que é muito importante e seguro, pois ele prevê os direitos e deveres das partes e as punições em caso de descumprimento do combinado.

  

Regras do Contrato de Compra e Venda de Imóvel

O contrato de compra e venda entre duas pessoas ou mais, necessita de alguns requisitos de validade que devem ser observados para que produzam efeitos jurídicos, sob pena de ser um ato nulo ou anulável.

De modo geral, para que o contrato seja válido é preciso a manifestação de vontade das partes, ou seja, não pode um terceiro determinar ou impor as regras do jogo. É preciso que as partes negociem de forma livre e obtenham um consenso, sem vícios como erro, dolo, coação, lesão ou estado de perigo.

No direito brasileiro, só as pessoas capazes podem celebrar contrato de compra e venda de imóvel por si só, ou seja, vendedor e comprador devem estar no uso e gozo de seus direitos civis. Caso um menor de 18 anos, ou um enfermo mental, pretendam vender um imóvel, eles devem estar representados pelos pais, tutores ou curadores. Ainda, é necessário que a pessoa tenha legitimidade para o ato.

No mais, o negócio deve ser lícito, possível e determinável para que o contrato de compra e venda seja seguro. Em outras palavras, não se pode negociar objetos ilícitos, que são proibidos pela lei, como por exemplo venda de fazenda com plantação de maconha. Ou fazer prestação impossível de ser cumprida, como por exemplo a contratação de uma passagem de viagem para a lua.

Assim, no ato da assinatura do contrato é prudente observar os requisitos citados, bem como certificar-se das seguintes regras:

1ª Regra: O vendedor deve se comprometer a transferir ao comprador o imóvel. Por sua vez, o comprador deve se comprometer a pagar a contraprestação em dinheiro.

2ª Regra: As partes devem acordar o preço do imóvel. Ou seja, deve ser determinado o imóvel e o preço.

3ª Regra: O contrato de compra e venda deve ser celebrado por Escritura Pública, se o preço for maior que 30 salários-mínimos.

4ª Regra: O Contrato de compra e venda não transfere a propriedade do imóvel. É preciso que o comprador registre o Contrato de Compra e Venda no Cartório de Registro de Imóveis para se tornar de fato o proprietário.

Se o contrato não for registrado, o negócio não terá valor jurídico. Assim, é possível voltar atrás sem pagar nenhuma reparação.

 

Qual a importância do contrato de compra e venda de imóvel para você?

O contrato de compra e venda de imóvel é um documento jurídico que prevê os direitos e os deveres das partes envolvidas e as punições em caso de descumprimento do combinado.

Ele é muito importante pois registra o acordo entre as partes com a finalidade de adquirir, resguardar, modificar e extinguir direitos. Garantindo o cumprimento dos deveres e direitos de ambas as partes.

A elaboração de um contrato é algo muito complexo, não se restringe apenas a redigir determinadas cláusulas, como preço e forma de pagamento. Necessitando um estudo minucioso do acordo entre as partes para que não haja prejuízo de tempo e dinheiro.

 

Como registrar um contrato de compra e venda de imóvel? 

Uma pessoa só se torna proprietária de um imóvel quando faz o registro do bem em seu nome. Não basta comprar, não basta ter contrato, não basta escritura pública. É preciso registrar!

O registro é um procedimento administrativo realizado no cartório de registro de imóveis. O procedimento possui duas fases, sendo uma delas a análise de requisitos do título, sob pena de prenotação.

   A análise exige a comprovação da qualidade de proprietário, a capacidade e legitimidade das partes, a especificação e identificação do imóvel e a autenticidade das assinaturas.

O valor para este ato praticado pelo cartório de Registro de imóveis é determinado pela portaria do CGJ de cada estado do país. A tabela está no site do Tribunal de Justiça.

Por fim, com o registro do contrato de compra e venda haverá a transformação do direito pessoal à aquisição do imóvel para o direito real.

      

É necessário auxílio profissional?

É muito importante contar com uma assessoria especializada em direito imobiliário na hora de elaborar um contrato registrável. Pois, como abordado anteriormente, é preciso cumprir exigências na celebração do contrato para evitar prenotações na matrícula tornando o procedimento moroso.

Com o auxílio profissional você ganha tempo, previne prejuízos e garante o registro.

 

O que é obrigatório em um contrato de compra e venda de um imóvel?

No contrato obrigatoriamente deve constar a qualificação completa das partes, a descrição específica e completa do imóvel, preço e forma de pagamento. Ainda, deve constar a data da entrega das chaves, cláusulas sobre a multa para quem descumprir o combinado e resolução por inadimplemento do comprador.

É importante também estar expresso no contrato quem arcará com as despesas do ato da escritura e registro. Deve ser acordado sobre a possibilidade de cessão de direitos e obrigação decorrente de contrato. Também é recomendado inserir cláusula de evicção para diminuir ou excluir a responsabilidade do vendedor. E, se for o caso, incluir cláusula sobre responsabilidade solidária, que não é presumida.

As cláusulas apontadas acima são essenciais para que haja um contrato de qualidade e seguro, podendo incluir muitas outras conforme acordado na negociação.

 

Quais os riscos de um contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda pode apresentar vários riscos, desde o não preenchimento dos requisitos para a validade do contrato, como citado anteriormente, bem como aplicação de cláusulas abusivas até outras situações, como por exemplo: fraude à credores, fraude à execução, processos trabalhistas, dívidas trabalhistas e previdenciárias, débitos de condomínio, se o imóvel garante alguma obrigação em qualquer localidade do país, entre outros.

Diante desta situação, muitos especialistas têm oferecido a due diligence, que nada mais é do que um parecer jurídico minucioso com base em uma análise de risco prévio.

A análise envolve diversos documentos como certidões do imóvel, do proprietário e documentos técnicos que envolvem o imóvel. Tudo isso, para evitar que o contrato seja nulo ou anulável ensejando em gastos inesperados.

Por isso é muito importante uma análise de risco em contrato de compra e venda de imóvel, seja quanto a valores e/ ou partes envolvidas, para que o negócio entabulado projete seus efeitos na esfera jurídica e patrimonial dos interessados de forma válida e eficaz.

Quais as garantias de um contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda pode ser garantido pelo próprio bem, mediante cláusula de reserva de domínio, ou alienação fiduciária, e fiança.

A reserva de domínio ocorre quando o vendedor transfere a posse direta ao comprador, mas guarda para si a propriedade do bem, transferindo somente quando acontece o pagamento integral do preço. Para esta contratação requer que seja incluída a obrigação de o devedor manter o bem sob sua guarda, com uma cláusula de depósito. O Contrato deve ser registrado no cartório de títulos no domicílio do comprador para ter validade.

A alienação fiduciária consiste na transferência feita por um devedor ao credor de propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem como garantia de seu débito, resolvendo-se a dívida com o pagamento do valor garantido. Neste caso, o Contrato, também, deve ser registrado no cartório de títulos no domicílio do comprador.

A Fiança consiste na obrigação escrita, assumida por terceira(s) pessoa(s), de garantir o cumprimento da obrigação pelo devedor, caso este não a cumpra. Se o fiador for casado será preciso anuência expressa no contrato do cônjuge, salvo se casado em regime de separação de bens.

Além das garantias possíveis para o contrato de compra e venda, é importante observar as cláusulas de garantia do imóvel em caso de danos, bem como os prazos para reclamá-las.

Por isto é muito importante, o auxílio de uma assessoria que acompanhará todo o processo desde a análise documental, elaboração do contrato até a vistoria para entrega do bem.

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