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Como posso faturar com imóvel parado? Saiba tudo sobre built to suit

Built to suit - prédio em construção

O que é built to suit? 

A expressão Built to Suit é emprestada do idioma inglês pelo setor imobiliário brasileiro para nomear os contratos de locação de longa duração de imóveis que são construídos especialmente para atender às necessidades de um locatário específico.

Assim, é possível traduzir o termo inglês como “construído para servir” já que apresenta particularidades voltadas à interesses pré-estabelecidos pelo locatário que por sua vez irá arcar tanto com as despesas do empreendimento quanto com o aluguel mensal.

Como dito anteriormente, esta espécie de contrato de locação é firmada a longo prazo que é calculado levando em consideração a necessidade de cobrir os gastos com o empreendimento por meio do lucro obtido pelo uso do imóvel, ou seja, quanto maior a duração do contrato maior será a diluição do investimento feito no empreendimento.

Como funciona o contrato Built to suit?

Os contratos de Built to Suit são firmados de modo que o locador projete o empreendimento de acordo com a demanda do locatário e, por esta razão são de longa duração, na média de 10 a 20 anos, pois  são extremamente complexos já que apresentam inúmeras particularidades que o colocam em uma posição de restrição diante de outras possibilidades de locação ou eventuais locatários interessados, já que é projetado para determinada necessidade.

Os contratos de Built to Suit têm previsão legal na Lei nº 12.744/12 e requer o detalhamento de dados importantes sobre o imóvel, como por exemplo, tamanho do terreno em que será construído o empreendimento, tamanho das construções, necessidades do contratante e possibilidades do contratado em dar prosseguimento ao projeto nos termos do projeto.

Dentre as condições deste tipo de contrato está a exigência de que o locador contratado tenha o direito a receber de remuneração um valor que inclua tanto o montante empregado nas obras do empreendimento acrescido do valor referente ao aluguel mensal.

Além disso, o locador fica impedido de retomar o imóvel antes do término efetivo do contrato de Built to Suit firmado junto ao contratante locatário, que por sua vez até pode desistir do contrato antes do tempo, desde que pague multa pela rescisão antecipada do contrato.

É facultativo tanto ao locador quanto ao locatário nos contratos Built to Suit renunciar ao direito de revisão do contrato pela via judicial, tendo em vista que o valor de aluguel ajustado nestes tipos de contrato são acima da média de mercado já que incluem também o valor investido no empreendimento.

Em que pese os contratos de Built to Suit serem diferentes dos demais contratos de locação, os locatários nestes casos, também podem sofrer penalidades decorrentes de eventuais Ações de Despejo caso não cumpram com suas obrigações contratuais.

Quais as principais características dessa transação?

Dentre as principais características dos contratos de Built to Suit está o fato de que o empreendimento é voltado para atender à necessidade específica de locatário pré-estabelecido em contrato firmado a longo prazo e por tempo determinado com duração média de 10 a 20 anos.

O empreendimento deve, obrigatoriamente, começar do zero, desde a aquisição até a entrega das chaves ao locatário, podendo a obra ser realizada tanto pelo locador como por terceiros contratados por ele.

Uma característica interessante a se pontuar é que ao mesmo tempo em que há maior autonomia para negociar as cláusulas contratuais, se comparado aos demais contratos de locação, também está obrigado a cumprir as disposições legais da Lei de Locações que regulamentam os demais contratos de locação.

Por fim, não se pode esquecer de que o valor do aluguel deste tipo de contrato é mais elevado que os demais do mercado, tendo em vista que precisa atender a duas necessidades do locador, que é o ressarcimento das despesas com o empreendimento e a remuneração do aluguel propriamente dito.

Como faturar com imóvel parado?

É possível faturar com um imóvel parado por meio de venda ou leilão, investimentos em fundos imobiliários, contratos de aluguel por temporada ou ainda, por meio de contratos de longa duração, ou seja,  Built to Suit.

Nessa última hipótese o locador poderá investir no terreno ou no imóvel que está sem utilização com a garantia de que terá um retorno assertivo em prazo determinado.

Built to suit realmente vale a pena?

Os contratos Built to Suit podem sim valer a pena tanto para para o locador, que além de ter o retorno dos gastos com o empreendimento ainda recebe a remuneração referente ao uso do bem pelo contratante; quanto para o locatário que recebe um imóvel especialmente projetado para atender suas necessidades que as muitas das vezes são um obstáculo no momento de conseguir um imóvel para exercer sua atividade.

Este tipo de contrato de locação vale a pena tanto para quem já tem relação com o mercado de fundos imobiliários quanto para quem está tentando se inserir em algum nicho novo de mercado.

Ressalta-se que é comum que o locatário que busca este tipo de contrato apresenta uma insuficiência de fundos para investir no empreendimento que necessita e o Built to Suit é ideal para este casos já que diluem o investimento feito no imóvel nas mensalidades do aluguel.

Assim, de modo geral, dependendo da necessidade, vale a pena sim firmar contrato de Built to Suit.

Quais são os benefícios do contrato built to Suit?

Como dito acima, os benefícios ao contratado locador estão na possibilidade de receber de volta todo o montante investido no empreendimento e ainda obter lucro mensal em sobre o uso do imóvel pelo locatário, ou seja, pelo valor do aluguel propriamente dito.

Outro benefício ao locador é que a longa duração do contrato garante que seja, de fato, recuperado o valor investido no empreendimento, bem como dá a certeza que o imóvel terá locatário interessado no aluguel dele.

Já os benefícios ao locatário estão em, principalmente, não ter surpresas quanto ao imóvel que irá receber para seu uso, pois ao participar do empreendimento desde o momento zero, o contratante recebe um imóvel que atenda seus interesses específicos em sua totalidade.

Além disso, como o locador é quem fará as tratativas do empreendimento, o contratante não precisa se dedicar às questões do empreendimento em si, podendo concentrar suas energias apenas nos assuntos relativos ao seu próprio negócio.

É importante pontuar que mesmo que o valor do aluguel dos contratos de Built to Suit seja um pouco superior aos demais tipos de contrato de locação o benefício ainda persiste no fato de que o locatário terá um imóvel totalmente voltado ao objetivo do seu negócio o que faz com o contratante não perca tempo investindo em outros recursos.

Outro benefício trazido pelos contratos Built to Suit é a redução da carga tributária tendo em vista que o valor de aluguel pago mensalmente pelo locatário é deduzido como custo operacional.

Quais são os riscos no contrato built to suit?

Um dos principais riscos é do locador que, ao projetar um imóvel específico às necessidades do contratante, pode ter um empreendimento parado se, ao final, o locatário optar por não renovar o contrato.

O locador suporta ainda o risco de que, em decorrência da vigência prolongada do contrato,  o locatário possa passar por alguma crise econômica e ficar impossibilitado de cumprir com as obrigações contratuais e mais, não ter meios para sequer pagar as multas previstas no contrato.

Um risco que o locatário corre é o de pagar um aluguel mensal bem mais alto do que o valor de mercado por conta da especificidade do deste tipo de contrato de locação.

Como é feito o cálculo para a prática do built to Suit?

O cálculo utilizado para a prática dos contratos Built to Suit é complexo e, obrigatoriamente, deve levar em consideração a localidade do imóvel, o tamanho do terreno e as particularidades estruturais do empreendimento que foram exigidas pelo contratante.

E ainda, como o investimento é diluído mensalmente no valor do aluguel, o cálculo também deve levar em consideração a duração do contrato, pois quanto menor a duração mais alto o valor do aluguel e quanto maior a duração do contrato menor pode ser a mensalidade.

Qual a multa por rescisão antecipada no built to suit?

A rescisão antecipada nos contratos Built to Suit implica na penalidade de multa para qualquer uma das partes que incorrer na rescisão antes do término do contrato firmado.

O valor da multa é calculado por meio de porcentagem, que pode variar de 10% a 30% ou estabelecida em valor fixo, sendo que sempre incide sobre o valor proporcional dos aluguéis pendentes de pagamento.

Exemplificando a aplicação da multa: valor do aluguel x quantidade de meses restantes = $$$

O resultado obtido deste cálculo acima será multiplicado pela porcentagem determinada no contrato o que resultará no montante a ser pago a título de multa; ou em caso de valor fixo de multa, será dividido pelo total de meses do contrato e em seguida multiplicado pela quantidade de meses restantes.

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