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Sublocação: o que é e como funciona?

Sublocação - Recebendo a chave de casa

O que é sublocação?

Sublocação é transmitir a terceiro em nova locação, no todo ou em parte, o imóvel de que se é locatário, ou seja, “subalugar”. Muitas pessoas acham que a sublocação é ilegal, mas ela encontra amparo na lei 8.245/91, que é a lei de locações.

Desse modo, a prática da sublocação é legal desde que haja consentimento por escrito do LOCADOR. Caso o contrato não mencione, o LOCATÁRIO deve solicitar autorização ao LOCADOR por escrito, que tem até 30 dias para responder.

Locação X Sublocação

É importante fazer um comparativo para entender quais são as diferenças de locação e sublocação. Nesse sentido as partes de um contrato de locação são o locador que é o proprietário que vai ceder o bem em locação, e temos também o locatário, que é aquele que por meio de pagamento de uma remuneração (aluguel) usufrui do bem.

Como vimos, a sublocação ocorre quando se transmite a terceiro em nova locação no todo ou em parte o imóvel de que se é locatário. Logo, locatário e sublocador são a mesma pessoa, que vai ceder o imóvel em locação ao sublocatário.

Nesse sentido, podemos fazer a seguinte pergunta: para que sublocar? Muitas vezes o locatário não vai utilizar o imóvel na sua totalidade ou até mesmo parcialmente por um determinado período por diversos motivos, e para que não precise romper o contrato e ter que pagar a multa, a sublocação é uma alternativa para dividir ou repassar custos, garantindo a continuidade da relação jurídica anteriormente formada.

Alguns exemplos comuns são a sublocação de quartos em um apartamento ou empresas de um mesmo grupo operando na mesma loja com necessidade de emitir nota fiscal diferentes.

Lei do Inquilinato

Chamada informalmente de “Lei do Inquilinato”, a lei 8.245/91 trata sobre regras de locação de imóveis, estabelecendo os procedimentos que devem ser adotados uma locação, direitos e deveres das partes (locador e locatário) e de outras especificidades como a sublocação.

Em que situações a sublocação é permitida?

O contrato de sublocação geralmente é estabelecido em situações comerciais e residenciais, mas depende de uma autorização por escrito do locador que é o dono do imóvel para que o contrato tenha validade.

Qual o regulamento da sublocação?

Muitas pessoas acham que a sublocação é uma prática ilegal, mas é um tipo de contrato que encontra amparo nos arts. 13, 14, 15 e 16 da Lei 8.245/91, devendo ter o consentimento prévio e por escrito do locador.

Contrato e acordo

Caso o arrendamento já esteja em vigor, deverá ser elaborado um aditivo ao contrato com a inserção de cláusula que possibilite essa prática. Uma vez que o locador seja informado que o locatário está interessado em sublocar o imóvel, e o locador não fez uma declaração por escrito, é recomendado que o locatário não subloque o imóvel para evitar ser penalizado por quebra de contrato, o que pode resultar em multas ou até mesmo despejo. Isso está estipulado no art. 13 da lei.

Prazos

Caso uma pessoa queira fazer um contrato de sublocação, esta deverá enviar uma notificação por escrito para o locador com o interesse firmar o respectivo contrato. Diante disso, o locador terá um prazo de 30 dias contados a partir da notificação para manifestar oposição.

Findo o prazo, caso não haja uma manifestação formal do locador, não quer dizer que houve concordância com a formação do contrato de sublocação. Destaca-se que normalmente as minutas vedam a sublocação em alguns contratos de locação residencial, mas em contratos de locação de empresas já é permitido a sublocação para empresas no grupo.

Por serem vinculados entre si, o prazo do contrato de sublocação deve seguir os mesmos parâmetros estabelecidos no contrato de locação, ou seja, em caso de término do contrato de locação, não importa qual seja o motivo, o contrato de sublocação também será encerrado, conforme art. 15.

Valores

No que diz respeito ao preço do imóvel, o valor da sublocação não pode ser superior ao da locação original. O objetivo é não tornar uma prática que vise somente o lucro, mas que também possa promover o equilíbrio entre as partes.

No entanto, existe uma exceção para os casos de habitações coletivas, onde o valor das unidades não pode exceder o dobro do aluguel primário.

No caso de sublocação parcial é importante saber como será feito o rateio de despesas, e se o contrato seguir o original o valor não poderá ser diferente, devendo estabelecer uma data de reajuste.

O que o sublocatário precisa saber (direitos e deveres)

Um dos pontos mais importantes que o sublocatário tem que saber é que a sublocação segue o contrato original. Portanto, os direitos e deveres do sublocatário são os mesmos que os do sublocador, sendo que o prazo é o mesmo que o do contrato original, ou seja, a sublocação estará vinculada a locação, conforme art. 14.

No caso de rescisão ou do término do contrato de locação, o contrato de sublocação também poderá sofrer os mesmos efeitos por estarem vinculados, tendo o sublocatário o direito de receber indenização contra o sublocador.

Diante disso, é importante ter muita atenção com relação aos prazos para não firmarem datas com as quais ultrapassam as que estão estipuladas em contrato.

Destaca-se que o sublocatário responde subsidiariamente ao locador em caso de inadimplemento por parte do sublocador nos casos em que não houver pagamento do aluguel ou de dano ao patrimônio.

Cuidados importantes antes de sublocar um imóvel

O sublocatário deve cumprir com o dever de proteger o bem imóvel e devolvê-lo ao sublocador no mesmo estado de quando foi firmado o contrato. Para comprovar as condições de locação antes e depois da sublocação, deverá ser realizada uma vistoria, onde deverá ser anexada ao contrato de sublocação para uma eventual rescisão. Se o locatário violar o contrato, o sublocador paga o aluguel diretamente ao locador por ter vínculo direto.   

Em se tratando de renovação em locação comercial, devemos ter em mente que são duas relações jurídicas: a do locador com o locatário e a do sublocador com o sublocatário.

No caso da sublocação total, quem tem que entrar com a renovatória é o sublocatário, nascendo uma relação jurídica direta entre o locador e o sublocatário como litisconsortes, não existindo mais um intermediador na relação, conforme art. 71 da lei de locações.

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