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Entenda como funcionam as regras para aluguel de temporada na prática

regras para aluguel de temporada - entregando chave de casa

Com a aproximação das férias de verão, é comum o aumento na procura de imóveis para locação de temporada, como por exemplo as casas de praia.

Você sabia que é regular a prática do locador que aluga seu imóvel para temporada exigir o pagamento antecipado, até mesmo do valor total da locação?

No entanto, essa e outras práticas devem ficar muito bem alinhadas entre locador e locatário antes do início da locação, a fim de evitar dor de cabeça para ambos os lados.

Acompanhe a leitura e fique por dentro das regras para aluguel de temporada.

Quais são as regras para aluguel de temporada? 

Antes de discorrermos sobre as regras para aluguel de temporada, vamos entender como funciona esse tipo de locação.

 Segundo a Lei do Inquilinato, a locação para temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário, seja para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, dentre outros fatos que demandem tão somente um determinado espaço de tempo.

O aluguel de temporada pressupõe a utilização do imóvel por um prazo máximo definido pela lei para que o inquilino cumpra seu propósito (férias, prática de lazer, cursos, tratamento médico, dentre outras hipóteses).

 Agora que sabemos o que é o aluguel de temporada e os exemplos mais comuns em que é aplicável, vamos às regras:

  • O prazo da locação para temporada não pode exceder 90 dias;
  • Se findo o prazo ajustado ou findo o prazo de 90 dias, o locatário não deixar o imóvel e o locador não se opuser a esse fato, presume-se que ambos estão de acordo com a continuidade da relação locatícia. Nesse caso, o contrato perderá o caráter de locação por temporada e será equiparado a locação residencial por tempo indeterminado, vedada a cobrança antecipada dos aluguéis e encargos;
  • O imóvel pode ser mobiliado ou não. Isso não interfere no caráter do aluguel por temporada;
  • O locador pode ajuizar ação de despejo para que o locatário desocupe o imóvel, caso não pretenda consentir com a prorrogação da relação locatícia. Nesse caso, a ação deve ser ajuizada no máximo de até 30 dias após o vencimento do contrato;
  • Permite-se a cobrança antecipada do aluguel, seja de valor parcial, seja de valor integral para cobrir a totalidade do período que durar o contrato;
  • É admitida a exigência de alguma das modalidades de garantia previstas na Lei do Inquilinato, sendo as mais comuns: caução e fiança.

Quais são os direitos e deveres do inquilino?

  • Direitos:
  • Receber o imóvel em estado de conservação adequado;
  • Receber o imóvel nas condições em que anunciado/contratado;
  • Usufruir do imóvel locado com tranquilidade e sem perturbação de quem quer que seja;
  • Realizar o check in, recebendo/adentrando no imóvel no horário combinado;
  • Acompanhar o locador na vistoria após término da locação.
  • Deveres:
  • Utilizar o imóvel locado para a finalidade a que se destina;
  • Efetuar o pagamento do aluguel conforme ajustado com o locador;
  • Zelar pela integridade do imóvel e dos itens que nele se encontrem;
  • Não infringir as vedações previstas no contrato;
  • Deixar o imóvel no prazo estipulado para o término do contrato, podendo sofrer ação de despejo caso não o faça;
  • Realizar o check out, entregando/deixando o imóvel no horário combinado;
  • Respeitar as normas do condomínio, caso o imóvel fique situado dentro de um;
  • Avisar ao locador eventuais intercorrências ou danos ocorridos no curso da locação, seja por sua culpa ou não;

Quais são os direitos e deveres do locador? 

  • Direitos:
  • Exigir o pagamento antecipado do aluguel total ou de parte dele;
  • Exigir alguma das garantias previstas na Lei do Inquilinato, tal como fiança, caução, etc.;
  • Estabelecer as vedações em contrato quanto à utilização do imóvel, de acordo com a finalidade da locação ou seus interesses particulares, desde que não importe em proibições abusivas que tornem impossível ou inviável a finalidade pretendida para o aluguel;
  • Ajuizar ação de despejo para expulsar o inquilino do imóvel caso se encerre o prazo de locação e aquele não deixe voluntariamente o bem;
  • Realizar a vistoria do imóvel, preferencialmente na companhia do inquilino, após o término da locação, a fim de verificar eventuais danos;
  • Cobrar do inquilino eventuais danos causados ao imóvel ou à mobília, se for o caso.
  • Deveres:
  • Entregar o imóvel ao inquilino nas condições em que anunciado e contratado, em adequado estado de conservação e condizente com a finalidade do aluguel;
  • Proporcionar que a estadia seja tranquila e sem perturbação de terceiros;
  • Não exigir garantias exorbitantes ou desproporcionais ao valor da locação;
  • Elaborar, preencher e assinar junto ao locatário o contrato de locação;
  • Estipular o aluguel na moeda Real;
  • Substituir em prazo razoável os itens/objetos descritos no contrato que porventura estejam danificados e possam comprometer de alguma forma o conforto, a segurança e o bem-estar do inquilino durante o prazo de locação.

Como é estabelecida a relação de aluguel por temporada? 

A relação de aluguel por temporada deve ser estabelecida por meio de contrato escrito assinado por locador e locatário.

Logo à frente detalharemos o que você precisa saber para formalizar a relação locatícia de temporada da maneira adequada.

Existe alguma regulamentação para aluguel por temporada? 

O aluguel por temporada é regulamentado pela própria Lei do Inquilinato – lei nº 8.245/91, que dedica alguns artigos a tratar dessa espécie de locação.

Quais são e como funcionam as multas? 

 Os contratos de locação para temporada podem contemplar cláusulas com previsão de multa para algumas situações. Exemplos comuns são:

  • Multa em caso de infringência de cláusulas contratuais (ex: vedação a animais de estimação que não foi cumprida) e das obrigações decorrentes da Lei do Inquilinato que forem aplicáveis;
  • Multa em caso de desistência do aluguel, rescisão contratual.

Importante lembrar que a multa vale para as duas partes. Por exemplo, se o locador ou o inquilino rescindirem o contrato antes do prazo, a penalidade, desde que prevista no contrato, poderá ser aplicada em face de qualquer um deles.

Ademais, é relevante deixar registrado que a cobrança de multa não afasta a exigibilidade do aluguel ou de outras penalidades eventualmente impostas.

Se a multa imposta não for paga voluntariamente pelo devedor, a outra parte poderá cobrar na Justiça, exigindo-se, para tanto, a apresentação do contrato escrito.

Cuidados importantes

Exija contrato escrito:

Não é porque se trata de uma locação com curto prazo de duração que tal fato dispensa a elaboração de um contrato escrito. Portanto, deixe de lado a informalidade e não realize acordos meramente verbais.

O contrato escrito é o documento que assegura os direitos e deveres das partes envolvidas na relação, contendo diversas informações relevantes sobre as quais falaremos mais adiante.

Portanto, tanto o locador, quanto o locatário, são beneficiados com a formalização da relação através de contrato escrito.

Prazo da locação:

Um cuidado muito importante que se deve ter na relação locatícia para temporada é quanto ao seu prazo máximo de 90 dias, sob pena de descaracterização da locação por temporada.

O desrespeito ao prazo máximo estabelecido em lei poderá ensejar a transformação da relação locatícia por temporada em locação residencial por prazo indeterminado.

Dessa forma, findo o prazo ajustado para a locação, se o locatário não deixar o imóvel, o locador deve ajuizar a respectiva ação de despejo para expulsar o inquilino.

Esse é o meio processual adequado através do qual o locador se insurge contra a prorrogação automática da relação locatícia.

Frisa-se que a ação de despejo deve ser promovida observando o prazo máximo de 30 dias após vencido o contrato, sob pena de o locador não mais poder manejá-la, devendo aguardar o prazo de 30 meses para que retome o imóvel por denúncia vazia.

Imóvel situado em condomínio:

Outro ponto que merece destaque quando o assunto é locação para temporadas é verificar se o imóvel fica situado dentro de condomínios ou áreas semelhantes.

Para o locador, é importante verificar as regras do condomínio para acesso e permanência de terceiros, bem como para uso de eventuais áreas comuns, horários, barulhos e muito mais. É importante constar no contrato e cientificar o inquilino quanto a essas normas, a fim de evitar dores de cabeça durante e após a locação!

Para o locatário, também é importante buscar informações quanto às regras do condomínio, evitando transtornos e até mesmo multa em algumas situações.

Animais de estimação:

Nem todos os donos de imóveis disponíveis para locação de temporada aceitam animais de estimação na propriedade.

Outras acomodações permitem animais de pequeno porte.

Já, algumas outras, aceitam os pets sem qualquer restrição.

Esse é um cuidado fundamental que deve ser tomado pelos inquilinos e pelo locador, deixando bem claro as regras em relação à aceitação ou não de animais de estimação durante a locação de temporada.

Dicas para alugar com segurança

  • Antes da locação: Para evitar cair em golpes, o inquilino pode buscar no Google Maps ou em outras plataformas o imóvel objeto da locação, através do endereço informado, a fim de constatar a sua real existência. Caso surjam dúvidas quanto a idoneidade, uma opção é procurar pontos comerciais (ex: farmácias, padarias) próximos ao local e entrar em contato via telefone para confirmar algumas informações, por exemplo, se é comum aquele imóvel ser alugado para temporada, se conhecem o locador, etc. Outra dica é pesquisar no site do Tribunal de Justiça eventuais processos contra e empresa ou locador, assim como manifestações em redes sociais, site ou aplicativo em que anunciado o imóvel, para constatar eventuais comentários/queixas;
  • No início da locação: Logo após realizado o check in, é importante que o inquilino faça a conferência do imóvel em si e dos bens que o guarnecem, inclusive quanto ao estado de conservação dos mesmos, reportando ao locador em caso de faltas, danificações, etc.;
  • Após a locação: Após o término do prazo da locação, recomenda-se a realização de uma vistoria na presença de locador e locatário, com o objetivo de aferir eventuais danos que possam ter sido causados ao imóvel ou à mobília, se for o caso. (Obs.: É importante que ambas as partes acompanhem a vistoria, a fim de atestar o estado do imóvel e dos objetos após a locação).

Como fazer o contrato de aluguel por temporada?

O contrato de aluguel por temporada pode ser feito, via de regra, por meio de instrumento particular, contando com a assinatura do locador e do inquilino.

Apesar de teoricamente tratar-se de um contrato simples, recomenda-se que o instrumento seja elaborado por um advogado, haja vista ser ele o profissional qualificado para redigir contratos em consonância com as disposições legais, abarcando todos as cláusulas necessárias para resguardar os interesses das partes.

Quando falamos em termos de contrato, lembre-se daquele ditado: “o combinado não sai caro”.

Por isso, é importante deixar tudo bem alinhado por meio do contrato escrito para evitar transtornos, aborrecimentos, multas e até mesmo demandas judiciais.

Cláusulas indispensáveis no contrato

  • Dados completos do locador e locatário;
  • Especificação de que se trata de locação para temporada, preferencialmente explicitando o motivo (lazer, por exemplo);
  • Prazo da locação por temporada, observando o limite máximo legal de 90 dias;
  • Valor da locação (na moeda Real) e a forma de pagamento;
  • Horários de check in e check out, ou seja, de entrada e saída no imóvel;
  • Descrição ampla do imóvel, especialmente das características principais que possam interessar à relação locatícia por temporada (ex: nº de quartos e banheiros, nº máximo de pessoas permitidas, áreas de lazer, etc.);
  • Regras para uso das áreas comuns (horário, barulho, estacionamento, acesso, etc.), especialmente caso o imóvel fique situado em condomínios;
  • Previsões de multas, seus valores e situações aplicáveis;
  • Se o imóvel for mobiliado, recomenda-se que os itens e mobílias sejam descritos e constem seus respectivos estados de conservação, sempre que possível; 
  • Vedação a animais de estimação, se for o caso;
  • Vistoria após o término do prazo da locação para constatar eventuais danos e a previsão que estes serão cobrados do inquilino;
  • Previsão de alguma modalidade de garantia prevista na Lei do Inquilinato (fiança, caução ou outra);
  • Regras e prazos para cancelamento (por exemplo, previsão de reembolso ou possibilidade de remarcação da reserva em caso de desistência).

Essas são apenas as principais cláusulas que, em regra, devem constar do contrato de locação por temporada.

Lembre-se de contar com o auxílio de um advogado de confiança para auxiliá-lo na elaboração de um contrato dessa espécie. Isso possibilitará que o instrumento fique 100% ajustado e em conformidade com a lei e com suas necessidades, resguardando os direitos e deveres de ambas as partes.

A locação de imóveis para temporada vem se tornando um modelo de negócio bastante rentável e em grande ascensão no Brasil.

Esperamos que o presente artigo tenha auxiliado na compreensão das regras em torno da locação por temporada!

Se ficou alguma dúvida, entre em contato! Será um prazer ajudá-lo(a).

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