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Contrato de locação de imóvel: Saiba o que não pode faltar!

Contrato de locação de imóvel - Contrato de um imovel

O contrato de locação de imóveis age nos moldes de um documento regulador de vontades, seja ele com intentos comerciais ou residenciais, simboliza uma proteção tanto para o locador quanto para o locatário. 

Em virtude disso, redigir um contrato conforme as regras, com dados e informações relevantes, é imprescindível, pois protege os componentes do contrato de problemas futuros e que podem se transformar em um problema enorme.

Portanto, é indispensável haver um contrato de locação de imóveis, com a identificação das partes envolvidas no negócio, onde explicita a obrigação a cargo de cada parte e também suas penas, em virtude de descumprimento de alguma obrigação expressa no contrato. Informações essas que devem ser colocadas de forma limpa e clara para que não haja controvérsias na execução do contrato.

É interessante contar a ajuda de um profissional imobiliário habilitado e de um advogado que tenha especialidade imobiliária, que irá redigir se o contrato dispõe de regularidades e se está de acordo com as vontades de ambas as partes no limite da Lei.

O que é o contrato de locação de imóvel?

O contrato de locação de imóvel é um título que assinala formalmente a relação entre locador e locatário concedendo a utilização do imóvel por um período e por meio do pagamento de aluguel.

A Lei 8.245/91 determina as relações referente aos aluguéis e indica que as partes presentes no acordo executem integralmente seus deveres, respeitando o que consta no contrato.

Desse modo, fica a cargo do locador elaborar junto aos seus advogados um contrato vital e ao locatário, compreender e ficar atento às cláusulas e assinar após estiver de acordo com o que está expresso.

Contrato de locação de imóvel residencial

Uma boa parte da população brasileira ainda não tem condições de ter sua casa própria ou às vezes só está em determinado móvel por alguma obrigação temporária.

Existe a locação de imóvel residencial por temporada, onde esse contrato tem um tempo determinado, seja para estudos, cursos, algum tratamento de saúde próprio ou de alguém próximo, razão pela qual não tem interesse em adquirir alguma propriedade, e é por isso que ocorre a locação de imóvel residencial, ou seja, para fins de moradia, poder estabelecer sua residência, seja por um tempo ou até conseguir a tão sonhada casa própria.

O contrato de locação de imóvel residencial se forma a partir das vontades das partes interessadas, locatário e locador, os contratos formam cláusulas que geram, terminam e/ou alteram os direitos e os deveres das partes.

Ao que refere-se às locações em pauta, no contrato de locação, um dos envolvidos, após uma retribuição estabelecida, atribui à outra o uso e o gozo de um bem infungível, por tempo acertado ou até por tempo indeterminado. 

Contrato de locação de imóvel comercial

O contrato de locação comercial é visto pela grande maioria como um contrato de locação de imóvel não residencial. O seu próprio nome já cria uma ideia do que procede, é a locação de um imóvel com função ao uso para a execução de alguma atividade econômica.

O imóvel locado será usado com um só objetivo: estabelecimento que comercializa produtos, serviços e/ou experiências. 

As normas que tratam desse assunto estão citadas nos artigos 51 a 57 da lei sob o nº 8.245/91

Portanto, o contrato de aluguel comercial normalmente assegura mais prerrogativas ao locatário, que chega na negociação com mais força em relação ao locador. Que acontece pois encontram vários benefícios empresariais que são capazes de submeter o proprietário a indemnizar o morador em caso de despejo. A Lei não determina tempo mínimo para o contrato de locação comercial e, em virtude disso, a validade do negócio pode ser tratada de forma livre entre as partes.

Ao deixar disponível um imóvel para alugar, o dono tem a opção de escolher como receber a prestação: caução em dinheiro, bens móveis e imóveis; fiador; seguro fiança.  Decidindo pelo contrato de locação comercial com caução em dinheiro, o dono não consegue obrigar um valor que extrapola a cifra correspondente a três meses. Diante disso, se não for aplicada, a caução tem que ser estornada ao locatário no final da locação.

O contrato de locação comercial tem que estar amparado na Lei, de forma que os interesses das partes sejam congruentes, para firmar o negócio. Assim sendo, é sempre necessário estar em alerta a todos os detalhes do contrato. 

O que é necessário para fazer um contrato de locação de imóvel?

No geral, o contrato por ser algo que vai dar segurança a relação das partes em relação a locação, devendo conter os dados pessoais da parte, identificando quem é locador e quem é o locatário, de forma clara, as informações do imóvel: endereço, cep, entre outros. 

É necessário também ser feito o termo de vistoria, pois é necessário verificar as reais condições do imóvel, no momento em que se elabora o contrato, para não haver incongruências em relação a isso, inserindo fotos ou até relatos de peritos que possam atestar a condição atual do imóvel.

O valor acertado de pagamento do aluguel constando seu valor em números e por extenso e em moeda nacional, forma de pagamento. Sendo em transações bancárias, colocar as informações da conta que o pagamento será feito, data de pagamento. Em caso de atraso, o valor acordado por esse atraso.

Não esquecer de explicitar as despesas necessárias do imóvel, e qual cada um irá arcar, como IPTU, CONTA DE LUZ, ÁGUA, CONDOMÍNIO. E por fim as garantias de pagamento no pagamento do contrato de locação.

O que deve constar obrigatoriamente no contrato de locação de imóvel?

No contrato de locação que vão estar todos os direitos e deveres das partes em relação ao imóvel locado. 

Em especial, nesse documento, é necessário prever também, as informações de reconhecimento das partes, como endereço do imóvel, valor do aluguel, data de pagamento, em alguns casos até o local de pagamento, responsabilidades em relação ao imóvel, suas despesas e o prazo de vigência do contrato.

Então, o que é mais importante observar em um contrato de locação comercial?

Vejamos o que é de suma importância observar em um contrato de locação comercial.

Tempo

A primeira parte a ser avaliada, com a possibilidade de ser colocado de forma específica (início e fim) ou sem especificação (início). Além do benefício de haver um documento de locação por prazo específico gera uma maior segurança em permanecer no imóvel. Dessa forma, o locador não tem o direito de te enviar um aviso prévio e trazer para si o imóvel sem motivos. Mas em outra situação, em um contrato com prazo sem especificação, mesmo tendo a presença do aviso prévio, fica evidente uma falta de garantia na permanência do imóvel. Deste modo, não é preciso sanar o pagamento da multa para sair do imóvel antes da data acordada. De qualquer forma, o fim do contrato acontece em virtude da ausência de pagamento do aluguel e também do pagamento de outras despesas previstas..

❖ Valores

O contrato de locação comercial, em comparação aos outros, é necessário categorizar alguns pontos. Alguns como: os valores quitados em cada mês, moldes de recebimento, condições para o acerto antecipado ou atrasado. A Lei 8245/91 explicita que inexiste acerto que tem possibilidade de ser concluído antecedente de 1 ano de contrato. Além do mais, todos os valores esclarecidos tem o dever de estar existente em uma cláusula específica. É necessário atentar-se à média de valores que são pagos nesse tipo de contrato e nessa região específica do imóvel.

❖ Alterações

É necessário o locatário examinar o laudo de vistoria colocado no contrato. Já que este, faz uma descrição da real condição de conservação da obra e de outros itens que estejam no local. Examinar o que está presente no contrato está de acordo com a realidade do imóvel e do laudo de vistoria feito. Além do mais, alguma mudança no imóvel só terá o aceite se for concluída por meio de anuência do locador. Porém, por acaso esteja presente no contrato, mudanças e algumas vantagens que que consequentemente geram um abatimento no aluguel ou compensação direta do valor investido.

❖ Responsabilidades de Pagamento 

Alguma das partes que tem maior importância do contrato de locação comercial, é possível achá-lo nas garantias da fiança. Em virtude de um eventual encargo alcançado com o imóvel alugado pode reincidir sobre os bens do inquilino e fiadores. Mais uma proteção fundamental é a caução, que, usualmente, é requerida no correspondente a três meses de aluguel. É interessante não esquecer que as garantias não são adiantamentos, não sendo capaz esse valor da caução ser satisfeito por pagamentos atrasados.

Responsabilidades do proprietário do imóvel:

O dever do locador do imóvel contém obrigações que são estabelecidas no contrato de aluguel firmado, pagamento de despesas referentes ao imóvel, reparação de danos e estabelecer as responsabilidades do inquilino.

Responsabilidades que denominada de benfeitorias. Se tratando de reformas, é obrigação do proprietário, tais como: consertos de telhado, infiltração, pintura de algum local da casa.

Quais são os direitos do inquilino do imóvel?

As partes têm o livre arbítrio para combinar e estabelecer os direitos e os deveres do contrato de locação, mas, para que o contrato não tenha nenhuma objeção para que possa anular, é preciso saber quais os direitos do inquilino: direito de escolha na compra do imóvel durante a validade de 30 dias, em iguais condições da oferta que o locador recebeu; finalizar o contrato antes do prazo, mediante pagamento de multa; havendo morte do inquilino, direito de transferir aos seus sucessores o contrato de locação; revisão do contrato e direito a ação de renovação de aluguel, em caso de locação comercial.

Quais são os deveres do inquilino do imóvel?

As obrigações do inquilino no contrato estão presentes no artigo 23 da Lei do Inquilinato, porém, possui outras obrigações que são tranquilas de visualizar: avisar ao locador no caso de alguma alteração dos seus fiadores, designar ao locador, quando for necessário, uma nova forma de garantia, aceitar que o locador possa fazer vistorias marcadas no imóvel e também quando estiver colocado o imóvel a venda.

Principais motivos de multa ao inquilino:

Além da relação contratual, é preciso ficar atento, o inquilino quanto a relação com o locador, de respeitar o ambiente em que vive, para não incorrer em multa, quando o morador causa algum dano ao imóvel, deixa ela se deteriorar e acaba prejudicando o locador, já que ele terá que arcar com o prejuízo, tudo isso por uma possível má-fé do locatário, além disso, o que é mais comum é quando o morador não respeitar certos limites, e gera barulho excessivo e brigas.

Importância da ajuda de profissionais no processo de locação do imóvel

Assim como em várias relações contratuais no direito cível, fica claro a importância de um profissional que seja especializado na área, nesse caso, contar com um advogado especialista em imobiliário, para que tanto o locador como o locatário não fiquem a mercê de uma relação contratual insegura, porque foi um contrato mal feito e sem as necessidades das duas partes, de forma que esteja bom para os dois lados. 

O contrato de locação comercial tem que estar amparado na Lei, de forma que os interesses das partes sejam congruentes, para firmar o negócio. Assim sendo, é sempre necessário estar em alerta a todos os detalhes do contrato. 

Para preservar ainda mais a segurança do aludido contrato, fale com quem tem propriedade no assunto. Tirando as dúvidas sobre o contrato de locação de imóvel. Estamos aqui prontos para lhe ajudar.

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