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Vai locar? Aprenda como calcular o reajuste de aluguel!

Reajuste de aluguel casa com contrato

Como funciona o reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel consiste no recálculo do valor do aluguel, conforme a Lei do inquilinato ou lei das locações, em seu artigo 18, estipula que essa atualização deve ocorrer a cada 12 meses, valor este que deve ser pago mensalmente pelo inquilino ao proprietário quando do aluguel de um imóvel, residencial ou comercial.

É preciso estar ciente que é necessária a aplicação de uma base de cálculo para a atualização dos valores do aluguel, descrição esta que deve estar bem estabelecida quando da elaboração e celebração do contrato de locação, constando de forma expressa no mesmo. 

O reajuste de aluguel tem o objetivo de promover a equiparação dos valores do aluguel, com as alterações do valor da moeda que variam conforme o mercado, fazendo com que nem o locatário nem o locador estejam, literalmente, perdendo dinheiro, desta maneira não acarretando nenhum prejuízo para ambas as partes.

Como calcular o reajuste de aluguel?

Como dito anteriormente, o reajuste do aluguel é feito por índices que variam com a moeda nacional, o Real, índices estes que são acordados contratualmente e devem ser respeitados os seus limites.

Sendo assim podemos usar um exemplo prático de como calcular o reajuste de aluguel de um imóvel.

Uma loja de produtos de beleza por exemplo, tem em seu contrato de locação o valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) de aluguel a ser pago mensalmente, no mês de “aniversário” do contrato, entende-se mês de “aniversário” como o mês em que o contrato completa 1 ano de vigência, como por exemplo, um contrato que se inicia em 30 de Março de 2021 e faz “aniversário” em 30 de Março de 2022, ocorre então o reajuste desse valor conforme um índice muito utilizado que é o IGP-M (índice geral de preços do mercado). 

O índice IGP-M do mês de março de 2022 foi de 14,77%, acumulado dos últimos 12 meses. Logo, para realizar o cálculo do valor do reajuste com base no referido índice, é preciso multiplicar o valor de 14,77% pelo valor do aluguel acordado contratualmente (R$5.000,00), e dividir este valor por 100, assim chegaremos ao valor correspondente a 14,77% sobre o valor do aluguel, em seguida, precisamos somar esse valor encontrado ao valor do aluguel contratado, assim teremos o novo valor do aluguel reajustado conforme o índice IGP-M, o qual seria, conforme o acumulado para o mês de Março de 2022, o reajuste de R$738,50 (setecentos e trinta e oito reais e cinquenta centavos) totalizando o valor do novo aluguel de R$5.738,50 (cinco mil setecentos e trinta e oito reais e cinquenta centavos).

 Exemplificando :

14,77% (valor do reajuste acumulado por 12 meses) de R$5.000,00 (valor do aluguel) = 14,77 x 5000 = 73.850 que por sua vez é dividido por 100 que seria o valor  R$738,50 (valor a ser somado ao aluguel).

R$5.000,00 (aluguel) + R$738,50 (valor do reajuste) = R$5.738,50 (valor reajustado).

Quando pode haver o reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel é permitido, conforme a Lei n° 8.245/91 do inquilinato ou pela Lei n° 8.245/91 de locações, quando o contrato objeto da locação fizer “aniversário” ou seja, quando o referido contrato de aluguel completar um ano de vigência, sendo reajustado conforme cláusula contratual específica onde estará discricionado o índice aplicável para cálculo do reajuste.

O que é IGP-M?

A sigla IGP-M significa “índice geral de preços do mercado”, que é um índice bastante utilizado pelo mercado imobiliário, outros mercados também o utilizam para atualizar seus valores e encargos, como o setor energético, do agronegócio, de planos de saúde, de escolas e universidades particulares, de empresas de seguros, entre outros, com o objetivo de mensurar as variações do poder de compra dos brasileiros ao longo dos meses e anos que se sucedem, tendo relação direta com os padrões inflacionários do país e dando um panorama real sobre o verdadeiro poder de compra dos brasileiros e o valor de nossa moeda, o Real.

O índice IGP-M também é conhecido por ser o índice da “inflação dos aluguéis”.

Quando existe o reajuste do IGP-M?

O índice IGP-M é divulgado pela Fundação Getúlio Vargas desde 1940 e é reajustado mensalmente onde a porcentagem de reajuste é dos 12 meses anteriores ao mês de referência. 

Qual o aumento do IGP-M para 2022?

O aumento esperado do índice IGP-M para 2022, segundo a Focus, empresa do setor de análise de dados financeiros é de 8,66%, devido a uma série de fatores, como por exemplo, pela invasão russa a Ucrânia, bem como fatores domésticos como a instabilidade socioeconômica, política, altas nos preços dos combustíveis e alimentos, todos esses fatores contribuem para a alta do índice IGP-M.

Segue gráfico com os valores reais referentes ao índice IGP-M de 2022:

No ano de 2022 foi divulgado pela Fundação Getúlio Vargas em janeiro alta de 1,82%, em fevereiro de 1,83% e em março de 1,74%, acumulando até então 5,39% no ano de 2022, que demonstra que muito provavelmente iremos exceder o índice previsto pela Focus para o mesmo ano. 

É importante então se preparar para o reajuste de aniversário de seu contrato de aluguel e pensar se o seu negócio pode ou não se reajustar junto com o índice IGP-M, talvez fique mais viável negociar diretamente com o proprietário do imóvel, ou optar por uma mudança para um aluguel mais em conta com o objetivo de não prejudicar o andamento do negócio.

O que é IPCA?

O IPCA é o índice de preços ao consumidor amplo, divulgado pelo IBGE mensalmente, que tem o objetivo de mensurar a nossa inflação conforme setores de vendas do varejo de produtos e serviços com base no consumo pessoal das famílias, cujo rendimento varia entre 1 e 40 salários mínimos, não importando qual seja a fonte de renda destas famílias. Esta faixa de renda foi criada com o objetivo de garantir uma cobertura de 90% das famílias pertencentes às áreas urbanas de cobertura do Sistema Nacional de Índices de Preços ao Consumidor – SNIPC.

O IPCA é o índice aplicado pelo Governo Federal para mensurar a inflação do país e para definir medidas a serem tomadas pelo Banco Central e direcionar políticas com o objetivo de amenizar a desvalorização da nossa moeda, o Real, e promover o desenvolvimento econômico no país.

A utilização do índice IPCA protege investimentos em geral, bem como os valores pagos a título de aluguel, das variações do valor da nossa moeda conforme a inflação com o objetivo de manter o poder de compra dos brasileiros.

Segue abaixo gráfico com os valores atuais da variação do mês de Março de 2022 dos grupos com os quais o índice é apurado:

IGP-M ou IPCA, qual é mais utilizado no reajuste de aluguel?

No Brasil, o IGP-M com certeza é o mais utilizado para o cálculo de reajuste dos valores de aluguéis, contudo, sua volatilidade em relação à variação cambial (valor do dólar) pode prejudicar tanto inquilinos quanto proprietários. Podemos citar dois exemplos quando o índice IGP-M prejudica ambos, inquilinos e proprietários.

O valor do dólar chegou a um patamar onde o aluguel precisou ser reajustado de maneira negativa, prejudicando proprietários, visto que a inflação era uma realidade ao tempo do reajuste, por sua vez, no ano seguinte com a alta do dólar, nota-se um aumento no valor do aluguel de quase 30% que prejudicou, e muito, os inquilinos. 

Por isso, é cada vez mais comum vermos pessoas utilizando o índice IPCA nos contratos de aluguéis, uma vez que este índice utiliza valores que não dependem da mesma maneira do dólar como o índice IGP-M. Os números apurados pelo  IPCA são resultado de uma análise direta do poder de compra e da inflação, com base na análise de vários setores da nossa economia, apuração realizada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), e nos dá uma panorama mais assertivo sobre o real valor da nossa moeda.

O IGP-M acumulado no mês de Março nos últimos 12 meses, como dito anteriormente foi de 14,77%, já o índice IPCA teve um acumulado de 10,54% no mesmo período, uma diferença significativa. Contudo, é importante frisar que não é uma regra que um ou outro índice será mais baixo ou vice-versa, mas tem sido comum identificar o crescimento na utilização do índice IPCA para reajuste de aluguéis por ser mais condizente com a realidade fática inflacionária do Brasil sem a dependência em relação ao valor do dólar.

Existem outros índices para cálculo do reajuste de aluguel?

Sim, existem mais alguns índices que podem ser utilizados com o objetivo de serem bases no contratos para o cálculo do reajuste do valor do aluguel, os quais serão explicados abaixo: o INPC (IBGE), IPC (FGV), IGP-DI (FGV), IVAR (FGV) e o ICV (Dieese).

INPC (IBGE) 

Trata-se do Índice Nacional de Preços ao Consumidor, muito similar ao índice IPCA, contudo, com uma base de cálculo diferente pois se baseia nos gastos de famílias que recebem entre 1 e 5 salários mínimos e também é apurado pelo IBGE.

IPC (FGV) 

Trata-se do Índice de Preços ao Consumidor, muito similar ao índice INPC e ao IGP-M, contudo, com uma base de cálculo diferente pois se baseia nos gastos de famílias que recebem entre 1 e 33 salários mínimos e somente é aplicável a 7 das principais capitais do país e é apurado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).

IGP-DI (FGV) 

Trata-se do Índice Geral de Preços, disponibilidade Interna e registra a alta de preços desde matérias-primas agrícolas e industriais até bens e serviços ao consumidor final. A sua aferição é feita pela pela Fundação Getulio Vargas (FGV), o início da sua coleta começou em 1940 para ser uma medida abrangente do movimento de preços. 

IVAR (FGV) 

Trata-se do Índice de Variação de Aluguéis residenciais, índice criado para acompanhar e mensurar a evolução/decréscimo mensal dos valores de aluguéis residenciais do mercado de imóveis no Brasil. O índice utiliza informações tiradas diretamente dos contratos de aluguéis celebrados entre inquilinos e proprietários intermediadas por empresas que administram imóveis, também tem sua aferição realizada pela Fundação Getúlio Vargas e representa uma novidade quando o assunto é o reajuste de aluguéis no Brasil. 

ICV (Dieese)

Trata-se do Índice do Custo de Vida, é elaborado para mensurar o quanto é necessário financeiramente para arcar com o estilo de vida e padrões de consumo das pessoas que habitam na cidade de São Paulo, índice de grande importância por ser a cidade mais populosa do país e por abarcar cerca de 5% da população brasileira. Índice este que é apurado pelo Departamento Intersindical de Estatística e Estudos Socioeconômicos (o DIEESE).

Tem como saber se o valor do aluguel está de acordo?

Para realizar a verificação dos valores e índices aplicáveis quando da elaboração contratual, com certeza a melhor escolha é ter uma assessoria jurídica especializada voltada a direito imobiliário e contratual, para garantir de maneira prática que os valores do reajuste estão corretos, que está sendo utilizado o melhor índice aplicável para cada caso, possibilitando assim que inquilinos e proprietários e não tenham prejuízos quando do reajuste do aluguel.

O que fazer em casos de reajuste acima do índice? 

O proprietário precisa cumprir o acordado no contrato de aluguel, caso queira fazer um reajuste acima do índice pré estabelecido é necessário que o contrato tenha sua vigência terminada e seja elaborado novo contrato e que se insira nova cláusula contratual estabelecendo outro parâmetro ou índice para o cálculo do reajuste anual do aluguel objeto do contrato, lembrando que a elaboração acima de índices comumente usados podem prejudicar a locação.

Em caso de descumprimento do contrato e reajuste acima do acordado pode-se falar em uma ação judicial com o objetivo de cumprimento contratual podendo até mesmo geral responsabilidade civil ao descumpridor do contrato, conforme o Código Civil Brasileiro. Lembrando que a representação legal de um escritório especializado é de extrema importância para o êxito da demanda judicial.

O ideal mesmo é que, em caso de discordância dos valores de reajuste, seja realizado um acordo entre inquilino e proprietário onde ambos não se sintam prejudicados pela atualização dos valores e a relação seja pautada na boa-fé objetiva e na transparência. 

Importante frisar também que pelo fato de qualquer ação judicial gerar custas processuais, honorários advocatícios, honorários de sucumbência (pagos ao advogado vencedor), entre outros custos, a conciliação extrajudicial é mais interessante para ambas as partes envolvidas, podendo haver adequação contratual sobre os valores do reajuste anual do valor do aluguel, ainda assim é de suma importância uma assessoria especializada com o objetivo de garantir e proteger os interesses e direitos de inquilinos e proprietários. 

Espero que tenhamos esclarecido suas dúvidas sobre reajuste de aluguel, para mais informações nos colocamos à disposição, até mais!

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