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Promessa de compra e venda | Como proceder e evitar erros!

promessa de compra e venda

Prometer é sinônimo de garantir, conforme o dicionário. Também diz que prometer é afirmação, verbal ou por escrito, do que há de se fazer. Significa previamente que vai cumprir algo. Portanto, prometer é se comprometer, não quer dizer que já tenha feito, dito, dado ou comprado algo, não sendo diferente na promessa de compra e venda.

Levando em consideração tal conceito, de pronto já se entende por promessa de compra e venda como uma garantia. Sendo esta garantia um documento, ou seja, um contrato elaborado para que, dentro da lei, fiquem todos os direitos do comprador resguardados.

Porém, o assunto não é tão simplório e merece cuidado, atenção e zelo, pois nos detalhes é que mora o perigo, sendo que este assunto específico ainda gera muitas dúvidas, debates e problemáticas.

Nosso objetivo hoje é, aos poucos, conseguir desvendar as particularidades desse tipo de contrato, sabendo que não é usual da população, mas que poderia fazer grande diferença se fosse. Quem sabe se todos soubéssemos da promessa de compra e venda, talvez não seriam tantos os contratos de compra e venda malfadados.

Então, vamos conferir essa leitura? Venha conosco para juntos analisarmos.

O que é promessa de compra e venda?

A promessa de compra e venda é um contrato que vislumbra o futuro. Sim! Um contrato preliminar, onde as partes pactuam que virão a celebrar – no futuro – o contrato definitivo de compra e venda. 

A promessa não altera status, nem situação da coisa, mas cria uma obrigação de fazer, comprar, vender a coisa, respeitando o preço, prazo e demais condições já pré-estabelecidas.

Sendo um contrato que cria obrigação, a promessa de compra e venda também possui cláusula de arrependimento, isto quer dizer que as partes podem desistir do negócio a qualquer tempo. Entretanto, esta desistência deve ter motivação razoável, sob pena de estar praticando ato ilícito, vejamos o que diz o artigo 187 do Código Civil:

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Deve-se cuidar para compreender que a promessa de compra e venda não é o contrato em definitivo de compra e venda, somente este último é capaz de transferir propriedade com devido registro e alterar status da coisa.

Qual o momento certo de fazer uma promessa de compra e venda?

Já dito acima, mas reafirmando neste momento da leitura, a promessa de compra e venda é um contrato preliminar e não definitivo. A promessa tem como objetivo obrigar as partes a celebrar o definitivo diante de certas condições e no momento mais conveniente para os contratantes.

O momento certo de fazer uma promessa de compra e venda é aquele onde ainda há diversas questões para serem solucionadas sobre a coisa, mas já existe um interesse maior de garantir o negócio. Exemplificando:

  • Complexidade da operação imobiliária;
  • Falta de documentos necessários;
  • Inexistência atual do imóvel;
  • Ausência de autorização de terceiros;
  • Garantia de oportunidade;
  • Impossibilidade transitória de celebrar o contrato definitivo;
  • Interesse de garantir desde já o negócio;
  • Necessidade de prévia regularização do Imóvel;
  • Realização de inventário e partilha antes da venda.

A verdade é que a promessa de compra e venda se mostra muito mais prática e útil para resolver todas as questões citadas acima.

Quais as cláusulas de uma promessa de compra e venda?

Um contrato é sempre um contrato, sendo preliminar ou definitivo. Existem requisitos essenciais, ou seja, cláusulas que devem estar presentes nos dois, tanto o preliminar quanto o definitivo. 

São elas:

  • Meio de comprovação da propriedade do imóvel pelo promitente vendedor (a fim de fazer com que o objeto seja possível);
  • Capacidade das partes envolvidas no negócio (maioridade e sanidade mental);
  • A descrição certa da coisa, ainda que esteja vinculada a um momento futuro (características estruturais da residência, como metragem, acabamentos, etc.);
  • A contraprestação pecuniária, ou seja, dinheiro (preço) fixada pelo promitente vendedor, para a adquirir o imóvel pelo promitente comprador;
  • Valor total da propriedade e condições de pagamento;
  • Todos os dados do vendedor ou da construtora responsável pela negociação;
  • Prazo de carência para a desistência do negócio;
  • Certidões de nome limpo das partes envolvidas;
  • Registro das legalidades financeiras sobre o imóvel.

Além do cumprimento destes requisitos, para aumentar a segurança jurídica do negócio, faz-se necessário que seja feita a descrição dos efeitos ligados ao contrato futuro, o definitivo. Veja que todo detalhamento é fundamental, isso faz com que várias situações sejam abarcadas e previstas, protegendo tanto o promitente comprador quanto o promitente vendedor.

O contrato tem exatamente este objetivo, prever situações que deixem as partes de um negócio jurídico mais seguras e confortáveis, tentando evitar o máximo de conflitos e desinteresses.

É cabível multa na promessa de compra e venda?

Quando uma promessa de compra e venda é assinada, por óbvio se espera que a concretização, isto é, a assinatura do contrato definitivo se cumpra. Contudo, é necessário cautela, pois bem se sabe que em qualquer contrato existe a possibilidade de não haver total cumprimento.

Importante ressaltar que é possível diversas formas de contrato e cláusulas em diferentes momentos da negociação, como por exemplo, o pagamento de valores quando há desistência da compra e venda antes da lavratura da escritura ou depois.

E, no caso de a obrigação não ser cumprida pelo promitente vendedor, o promitente comprador tem o direito de ajuizar ação, levando em consideração as disposições do Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990, uma vez que o promitente comprador caracteriza-se como consumidor e o promitente vendedor como fornecedor, de acordo com os artigos 2º e 3º da referida lei. Vejamos:

“Artigo 2ºConsumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Artigo 3ºFornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços”.

No entanto, atenção para a lei do distrato imobiliário de dezembro de 2018, esta tem como característica principal estipular porcentagem do valor que poderá ser retido nos casos de desistência do comprador, em contratos já definitivos claro.

A promessa de compra e venda deve ser realizada em cartório?

A resposta é sim, é preciso haver registro no cartório, sendo que não basta somente ir ao Cartório de Registro de Imóveis. A análise do título é uma das fases mais importantes, sendo que este deve cumprir determinadas exigências.

No caso de não serem cumpridas tais exigências, o cartório exigirá o cumprimento para efetivar o registro, e o pretenso registro apresentará as chamadas “prenotações”. Para que sejam atendidos estes requisitos, tempo e trabalho deverão ser desprendidos e poderão atrasar a efetivação do registro. Também há possibilidade de  serem necessários aditivos contratuais, reelaboração do contrato, nova coleta de assinaturas, entre outros.

Para evitar falhas, aborrecimentos e muito tempo perdido, procure saber se cada exigência está sendo devidamente obedecida. Um bom advogado, especializado no tema, também pode ser de grande valia, colaborando para dar a devida atenção para cada detalhe do contrato.

O que devo verificar antes de fazer a promessa de compra e venda?

Evitar prejuízos financeiros, falhas, problemas jurídicos, é fundamental se atentar a alguns cuidados e se precaver. O primeiro passo é saber com quem está negociando. Sim, nem tudo é previsível, nem é possível fazer adivinhações, mas procure conhecer, busque informações, verifique diversas e diversas vezes antes de tomar qualquer decisão e assinar algo.

Sendo a negociação feita com uma construtora, por exemplo, atente-se à avaliação desta empresa no mercado, converse com outros clientes, use as redes sociais, cheque comentários, se informe sobre possíveis calotes e atrasos. 

Também procure averiguar a coisa em si, possíveis falhas na estrutura, composição, faça vistorias, cheque documentos no cartório, responda todas as questões que sua cabeça seja capaz de perguntar e faça um acordo com maior tranquilidade. 

Assinei a promessa de compra e venda de um imóvel com dívidas, como proceder?

A promessa de compra e venda, quando cuidadosamente redigida, conterá a cláusula de arrependimento, dando ao promitente comprador o direito pessoal, isto quer dizer que reconhecerá a existência de uma obrigação entre as partes. No entanto, a cláusula se tornará essencial caso existam falhas no processo ou defeitos na coisa que não foram vistos num primeiro momento. Sendo assim, será possível o distrato, além de reaver o valor do sinal dado.

E mesmo se não houver cláusula de arrependimento, na fase de contrato de promessa de compra e venda, o promitente comprador poderá ingressar com ação indenizatória a fim de reparar seus prejuízos.

Qual a diferença entre promessa de compra e venda e contrato de compra e venda final?

A promessa de compra e venda é o contrato preliminar e o contrato de compra e venda final é a parte definitiva. Uma escritura definitiva, pública e lavrada no respectivo Cartório de Registro de Imóveis apenas se dará caso exista o cumprimento da obrigação que surgiu no contrato preliminar: a assinatura do contrato de compra e venda.

Já se pode perceber que a promessa de compra e venda está na fase inicial de uma negociação, diferentemente do contrato final que representa a fase de conclusão do processo, sendo irrevogável e irretratável.

Observe que as regras possuem suas exceções sempre, no caso de não ser permitido arrependimento, atente-se que existem sim algumas situações em que um contrato de compra e venda pode ser quebrado.

No documento final, do contrato de compra e venda definitivo, deverá constar toda a qualificação do imóvel, do vendedor e do comprador. Quaisquer pendências jurídicas, financeiras, burocráticas, que antes estavam pendentes, neste momento da negociação deverão já estar resolvidas. 

Confira sempre que possível todas as exigências, todos os documentos e verifique com um advogado especialista algumas burocracias fundamentais que envolvem todo o processo contratual.

Qual a diferença entre compromisso de compra e venda e promessa de compra e venda?

Antes de tudo, vamos conceituar o compromisso de compra e venda.

O compromisso de compra e venda é um contrato assim como a promessa de compra e venda, preliminar e que objetiva um contrato definitivo. Entretanto, no compromisso de compra e venda existe uma cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, esta não se confunde com o descumprimento do contrato, pois a cláusula versa sobre não poderem as partes desistir do negócio, isto é, não pode haver resilição unilateral.

Nota-se que a diferença entre os dois tipos de contratos está no fato do compromisso de compra e venda não incluir o arrependimento. Outra importante diferença está no fato de que o compromisso de compra e venda pode ser registrado na matrícula, passando então a existir o direito real de aquisição. Já a promessa de compra e venda não cria tal direito real, segundo afirma o artigo 1.417 do Código Civil, in verbis:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Para concluir, mais uma diferença notável é que como o compromisso de compra e venda é tido como irretratável, se o valor já tiver sido quitado e o vendedor se recusar a outorgar a escritura de compra e venda, pode o comprador ingressar com a ação de adjudicação compulsória. Também vale salientar que, o que vai determinar, de fato, a diferenciação dos dois contratos é a cláusula de irretratabilidade, independentemente da nomenclatura utilizada pela lei ou no próprio contrato.

A promessa de compra e venda é um instrumento que torna a negociação mais ágil, prática e que facilita a vida de todos. Nela já se pode avaliar quesitos estruturais, jurídicos, financeiros e combater quaisquer vícios que o negócio venha a ter.

Nem tudo será respondido de pronto, mas para você que pensa em adquirir um bem, e se valerá deste contrato, considere fortemente a procura de um advogado que possa estar junto analisando cada item, irá te deixar mais seguro como parte de uma negociação.

E aí? Gostou do que leu por aqui?

Esperamos que você tenha encontrado o conteúdo que tanto buscou. Compartilhe e faça a curiosidade brotar em mais mentes.

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