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Saiba tudo sobre permuta de imóveis!

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O que é permuta de imóveis?

A aquisição de um imóvel, via de regra, não se trata de uma tarefa muito fácil. Ao contrário, por vezes, o adquirente de um imóvel precisa enfrentar uma série de procedimentos e burocracias até finalizar a respectiva aquisição. Uma das formas mais tradicionais de aquisição de imóvel é através do contrato de compra e venda, cuja natureza é a mais comum em relações de consumo. 

Todavia não só de contrato de compra e venda vive o homem, nesse sentido, merece destaque os contratos de permuta de imóveis, pois, existem outras formas que você pode vir adquirir um imóvel, como é o caso da Permuta de Imóveis, cujo será o assunto que iremos explorar aqui, haja vista ser um contrato que muito corriqueiro, também, e que resguarda consigo especificidades e vantagens próprias que merecem a devida atenção. Por isso, fique atento e saiba um pouco mais sobre a Permuta de Imóveis.

Mas afinal, o que é uma permuta? Bom, de início cabe esclarecer que se trata basicamente da troca de imóveis de valores equivalentes, salvo as hipóteses que se admite o pagamento de eventuais diferenças, entre duas partes. 

O significado da palavra permuta está atrelado à troca, alienação, transferência, etc. No presente caso, estamos falando de uma relação comercial que, via de regra, dispensa o uso de dinheiro, pois a relação comercial é baseada na troca de bens. 

Um caso muito comum, por exemplo, é quando um dono de um terreno realize um contrato de permuta de imóveis com um empreendedor, que deseja construir vários apartamentos,  assim, um deles possui um terreno e o outro os recursos e expertise nesse segmento imobiliário, nesse caso pode o dono do terreno oferecer esse espaço para que seja realizado o respectivo empreendimento, em troca de uma quantidades de apartamentos que serão construídos ou até mesmo de uma porcentagem do lucro que o empreendedor pode vir auferir com o empreendimento, conforme convencionado em contrato.

Tipos de permuta de imóveis.

Como já esclarecemos, a permuta de imóveis trata-se de um contrato bilateral entre duas partes que convencional a troca de imóveis, sem a necessidade do emprego de dinheiro para a respectiva aquisição. Todavia,  vale esclarecer que pode haver o recebimento em pecúnia, também, de acordo com a modalidade da permuta que será realizada. Fique tranquilo, iremos explicar a você o que isso significa, pois ficará mais claro à medida que explicamos quais são os tipos de permuta de imóveis que encontramos no mercado atualmente.

 O primeiro ponto que vamos esclarecer é sobre a Permuta com torna e a torna. Essas duas modalidades se distinguem na medida em que durante a negociação dos imóveis há ou não diferenças a serem pagas por uma das partes, isto é, usualmente, dizemos que a permuta de imóveis é a troca de bens imóveis de valores equivalentes, contudo, não é raro que nessa modalidade de negócio haja uma diferença expressiva nos valores de um imóvel e outro. Assim, quando há diferenças a serem pagas durante a permuta de imóveis denominamos como esse negócio como Permuta de Imóveis com torna, caso contrário, não havendo diferenças a serem pagas, temos a Permuta de Imóveis sem torna.

Outro aspecto relevante que merece destaque é a diferença entre Permuta Física e Permuta Financeira. Os dois termos são intuitivos, mas vamos esclarecer melhor a você. Quando falamos de permuta física, devemos ter em mente que é a realização da troca de imóveis de valores equivalentes propriamente dita, com torna ou sem torna, todavia, repare que se trata da troca de bens físicos, como um terreno por uma quota de apartamentos. Ao passo que, quando se fala em Permuta Financeira não há a troca de bens físicos propriamente dito, mas há nessa relação comercial a troca de um bem imóvel pelo recebimento de uma porcentagem do valor  geral das vendas que o empreendedor virá a auferir com o respectivo empreendimento. 

Vamos exemplificar o que já foi apresentado para que não reste dúvidas a respeito, vejamos:

  • Permuta sem torna: realização da troca de imóveis de valores equivalentes, sem a necessidade do pagamento de diferenças. 
  • Permuta com torna: permuta de troca de imóveis, onde há o pagamento de eventuais diferenças que um imóvel pode ter sobre o outro, em virtude de um imóvel ter seu valor superior ao imóvel daquele que deverá pagar a respectiva diferença.
  • Permuta Física: imagine a permuta física, por exemplo, como a oferta de uma parte pré estabelecida do imóvel que  será construído ao dono do antigo terreno. Isto é, um dono de um terreno destina essa área para um empreendimento em troca de uma quantidade de unidades que serão construídas nesse terreno. Ou seja, uma troca de imóveis, bens físicos, propriamente dito.
  • Permuta Financeira: imagine o exemplo acima, só que ao invés do antigo dono do terreno receber em troca uma quantidade de unidades que serão construídas, ele receberá uma porcentagem das vendas dessas unidades construídas nesse terreno. Veja que não há troca de bens físicos, senão a transferência de um imóvel em troca de lucros prospectivos oriundos do respectivo empreendimento efetuado nesse terreno. 

Requisitos e regulamentações para a permuta de imóveis.

A permuta de imóveis é a simples troca de um imóvel por outro, uma prática muito comum no mercado imobiliário. Porém, há requisitos e regulamentações que devem ser observadas para a realização de permuta de imóveis.

O primeiro ponto a se destacar é que a permuta de imóveis refere-se a um negócio amplamente previsto em lei. Como bem prevê o artigo 533 do Código Civil de 2002. As regras e diretrizes que orbitam em torno da permuta de Imóveis são as mesmas que as regras que regulam os contratos de compra e venda, contudo, com algumas especificidades particulares da permuta de imóveis, como a hipótese que ressalvado convenção em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca e que em hipótese de anulação em casos de troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.

Um requisito imprescindível que destacamos é que para a efetivação da permuta de imóveis, é imprescindível que as pessoas que estão realizando a troca possuam o devido domínio sobre os imóveis em questão. Ou seja, é necessário que os seus nomes estejam registrados na matrícula do respectivo imóvel. Em outras palavras, um dono de um imóvel de um lado e outro dono do outro lado, isto é, não basta ter a posse do imóvel, é necessário que o permutante possua o domínio do imóvel também.

Para que seja realizada a permuta, é necessário que os imóveis e permutantes possuam toda a documentação necessária e em dia. Por exemplo, para todo imóvel que exceda 30 vezes o valor do maior salário mínimo vigente no país, deve-se fazer a escritura pública dessa permuta. 

Ainda, vale dizer quais os bens que podem ser objeto de permuta. De sorte que não há vedação para a prática de permuta de imóveis, os bens que podem ser permutados são desde casas, apartamentos e terrenos ou unidades que serão construídas em um futuro previsto. São imóveis que poderão ser incorporados por meio dele, como é o caso do terreno que será construído unidades autônomas para venda.

O contrato de permuta de imóveis deve observar todos os requisitos previstos em lei, devendo estar presentes elementos como as qualificações das partes, discriminação dos imóveis em questão, valores dos respecr imóveis, modalide de permuta, cláusulas de desistência ou inadimplemento das obrigações ali estipuladas, mora e juros, responsabilidade tributárias, informações técnicas dos imóveis, deveres e responsabilidades, etc.

Há também uma série de documentações exigida para a permuta de imóveis, como documentos pessoais e afins: documento de identidade (RG), Cadastro de Pessoa Física (CPF),  comprovantes de residência, rendimento, e afins. Nas hipóteses que um dos permutantes seja uma personalidade jurídica, apresentar-se-á toda documentação respectiva e pertinente do mesmo modo, como o contrato social, dados bancários etc.. Quanto ao imóvel, é necessário verificar se não há irregularidades ou ausência de documentação devida, como a matrícula do imóvel,  contrato e escritura do imóvel, certidões, etc. 

Vantagens da permuta. 

Bom, agora que você já conhece um pouco mais sobre o que se trata uma permuta de imóveis, deve estar se perguntando quais são suas principais vantagens. Afinal, poderia se adquirir o imóvel desejado através de contrato de compra e venda, por exemplo, então quais vantagens residem na permuta de imóveis? Pois bem, vamos esclarecer quais vantagens pode-se obter com uma permuta de imóveis.

De plano, destacamos que a permuta de imóveis apresenta como uma das suas principais vantagens a isenção do pagamento de tributos específicos, como o imposto de renda, haja vista que a natureza reside na troca de imóveis de valores equivalentes, já que na perspectiva da Receita Federal, nos casos em que não há a necessidade de torna de diferenças de valores remanescentes, o custo que teve a compra do imóvel é equivalente ao  valor que o antigo proprietário já havia declarou. Assim, em virtude desse fator  a isenção de imposto de renda é devida. Nos casos de permuta com torna, a parte que recebeu os valores da respectiva torna, pode ter que pagar o Imposto de Renda, porém, na medida que for menor o pagamento da diferença, menor será o valor do pagamento do tributo, haja vista que os redutores de Imposto de Renda de ganho de capital irão restar válidos. 

Custos da permuta de imóveis. 

Agora que você conhece um pouco mais sobre a permuta deve estar se perguntando sobre os custos. Bom, como já esclarecemos antes a Permuta de Imóveis segue as regras do contrato de compra e venda, contudo possui algumas especificidades, eis aqui uma delas: no compra e venda, o comprador é quem arca com os custos de certidões do imóvel desejado, ITBI e escritura, ao passo que na permuta esses custos são repartidos entre os permutantes.

Como funciona a tributação para permuta de imóveis?

A permuta de imóveis se trata da troca de imóveis de valores equivalentes, podendo ter o pagamento de eventuais diferenças. Não há muitas restrições quanto aos bens imóveis que podem ser negociados, mas essa modalidade contratual apresenta alguns requisitos e peculiaridades que merecem atenção. 

A tributação de permuta de imóveis envolve o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), mas também pode ter que ser pago como o Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação (ITCMD) e Imposto de Renda (IR).

Nesse sentido é de conhecimento amplo que quando se realiza a transferência de um imóvel é necessário também que seja pago o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Porém o ITBI não funciona diferente no caso de permuta de imóveis.

Na permuta de imóveis é preciso que seja pago o ITBI quando se realiza a permuta, em todos os imóveis envolvidos. Nesse caso a base de cálculo será o valor venal dos imóveis, multiplicando esse número pela  alíquota do município  onde estão localizados os imóveis, oscilando esse valor entre 2% e 4%. 

Tributação para permuta sem torna.

Para a Receita Federal, o custo da aquisição do imóvel adquirido através do contrato de permuta de imóveis sem torna possui o mesmo valor declarado do imóvel pelo antigo proprietário. Desse modo há a isenção isenta do imposto de renda.

Tributação para permuta com torna.

No caso em que a permuta de imóveis acontece com torna, o permutante que recebeu a respectiva diferença paga em dinheiro deverá pagar uma alíquota sobre o valor da diferença.

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