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Regularização de imóveis: como funciona e qual a importância

regularização de imóveis

Escrituras, certidões, documentos diversos, cartório, burocracia e papelada, tudo isso parece difícil e chato. E é, vamos ser sinceros, mas a regularização de imóveis é necessária.

Mas, é parte extremamente importante no que diz respeito a tornar o seu imóvel apto a negociações. A documentação correta garante legalidade e cumprimento estrito de todas as obrigações diante do estado.

A escritura de um imóvel, por exemplo, corresponde a um RG para uma pessoa física. É identificação, formalização e legalização.

No Brasil é nítido o alto índice de irregularidades nos imóveis, sendo que devemos levar em consideração o histórico do país que possui sérios e antigos problemas com relação a invasão de terras, construções ilegais, loteamentos irregulares, bairros e cidades criados sem a menor condição. Assim, vejamos que a falta de conhecimento acarreta não somente no acúmulo de burocracia a ser cumprida, mas na inadequação de todo meio urbano e rural, que avança em construções errôneas e que causam prejuízos enormes ambientais, econômicos, entre outros.

Portanto, vamos aqui expor as principais informações no que se refere ao processo de regularização, como este funciona e qual sua importância de um imóvel regular.

Siga a leitura, avance junto de nós e compartilhe conhecimento.

O que significa regularizar um imóvel?

Regularizar um imóvel é exatamente colocá-lo em ordem com as normas dispostas pela Prefeitura, além de deixar a documentação deste totalmente em conformidade com a Lei de Zoneamento, com o Código de Obras e Edificações e tudo mais que a legislação do país exigir.

Considera-se um imóvel regular aquele que tem matrícula e nela conste todos os seus dados atualizados e de acordo com as suas reais características. A matrícula é fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis e é um documento oficial que reunirá detalhes importantes do imóvel, como por exemplo: a descrição completa do bem, sua metragem, localização, número da inscrição imobiliária, quem é a figura do proprietário, e outros.

É através deste documento que, muitas vezes, ao analisar uma Certidão de Inteiro Teor, verifica-se que as informações do imóvel não estão condizentes com as características reais dele. Porém, acontece e muito de os imóveis nem mesmo terem essa matrícula e permanecerem irregular perante a prefeitura por anos e anos.

Uma observação importante a ser feita é que as reformas de um imóvel também precisam ser notificadas e regularizadas.

Tipos de regularização de imóveis

Entendendo que o Brasil é um país continental e que possui histórico problemático com relação à divisão de terras, fica evidente que a regularização de imóveis não é feita somente de uma maneira.

Desmembramento ou Desdobro

É considerado desmembramento a subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, na modificação ou na ampliação dos existentes.

Remembramento ou Unificação de Terreno

O remembramento ou unificação de área/terreno como também é conhecido, é o agrupamento de 2 ou mais lotes, transformando-os em apenas uma matrícula.

Usucapião

A definição de usucapião é o direito que o indivíduo adquire em relação à posse de um bem móvel ou imóvel em decorrência da utilização do bem por determinado tempo, contínuo e sem contestação.

Retificação de Área de Terreno Urbano

Retificar significa corrigir algo que foi dito ou feito, tornar correto. O termo é utilizado em diferentes contextos, sendo o mais comum quando tem o sentido de corrigir mesmo. A retificação que usaremos na nossa área significa o processo de correção ou alteração de informações em um registro de uma matrícula. 

Retificação de Área Construída

A retificação de área é um dos tipos de regularização de imóveis mais comuns, ela nada mais é do que retificar a área construída existente na área da certidão de matrícula. Em algumas prefeituras, a regularização de edificações é conhecida também como “levantamento” e, para essas edificações serem regularizadas, devem reunir condições mínimas de segurança, higiene e habitabilidade.

Instituição de Condomínio

De acordo com a Lei n°. 4.591/64, as edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta lei. E para regularizar isso é necessária a instituição do condomínio.

Aprovação de Projeto na Prefeitura

A aprovação do projeto é necessária para se obter o alvará de construção e com isso comprova que o imóvel a ser construído respeita todas as normas vigentes do plano diretor municipal.

Outros

Existem outros tipos de regularização de imóveis, sendo eles o reurb, lei da anistia, direito real de laje, regularização sanitária, regularização de acessibilidade, PGRCC.

Por que é importante regularizar um imóvel?

A regularização de um imóvel é muito, muito, muito importante!

Com a documentação em dia, o imóvel pode ser negociado, pode haver disponibilidade tanto para compra quanto para venda, além de evitar problemas que se referem aos tributos.

A verdade é que a irregularidade impacta gravemente e pode causar graves confusões, tanto as finanças são abaladas quanto pode haver a perda de propriedade e posse. Somente com a regularização imobiliária, o proprietário passa ter direito de fato sobre o bem adquirido. Isto significa dizer que a emissão da escritura, registro e outros documentos necessários que são emitidos pelo cartório confirmam legalmente e oficialmente a quem pertence o imóvel.

São inúmeros os motivos para procurar regularizar o seu imóvel junto ao cartório e à prefeitura, principalmente ficar longe de situações como os órgãos públicos considerarem o imóvel clandestino ou situações judiciais indesejáveis.

Quais os riscos de um imóvel não regularizado? 

Os riscos são grandes, alguns já foram até mesmo citados acima neste artigo, e é importante que se compreenda neste tema que, para realização de negócios jurídicos envolvendo imóveis ou ainda efetuar edificações, uma série de cuidados são necessários. O proprietário precisa estar atento para que não acabe envolvido em situações obscuras, confusas e até mesmo criminosas.

Com a regularização você evitará:

  • Causar a impossibilidade de se obter financiamentos junto a instituições financeiras para imóveis irregulares.
  • Ter o imóvel penhorado em processos de cobranças de dívidas ou de inventários;
  • Pagar multas ao Estado ou Município pela falta de regularização de edificações;
  • Desvalorização do imóvel na hora da venda, para imóveis com matrículas irregulares ou não averbados corretamente.;
  • Demolir edificações construídas em desacordo com o plano diretor do município e demais regras construtivas;

Como regularizar um imóvel?

Regularizar um imóvel de certa forma é organizar. Organizar documentos, organizar planos futuros, organizar o financeiro, isto é, organizar a vida. Para tanto, é preciso que se considerem alguns processos e se verifique que existem etapas indispensáveis a serem cumpridas. Vejamos:

O primeiro passo para regularizar o imóvel é ir até o cartório. Antes de tudo, é preciso apresentar o contrato de compra e venda do bem e, com esse documento, dar entrada para emitir a escritura do imóvel. Essa é a primeira parte do procedimento, afinal, sem essa escritura, todo o restante do processo fica inválido. Portanto, lembre-se de ter a escritura para, depois, procurar um Cartório de Registro de Imóveis de sua cidade, dar entrada no processo e solicitar a matrícula.

Assim que estiver com a matrícula do imóvel, o passo seguinte é pedir o Alvará de Regularização. Com esse documento se atesta os procedimentos legais de construção do bem. Vale ressaltar que este se aplica somente aos imóveis já construídos. Quando se trata de terrenos ou obras inacabadas, é necessário dar entrada no Habite-se na prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado.

Após a regularização do imóvel perante o órgão municipal, é chegada a hora da emissão da CND (Certidão Negativa de Débitos). Essa fase precisa ser feita em um posto da Receita Federal do seu município. Com esse documento, você vai conseguir regularizar a sua situação financeira com o INSS e verificar se não há dívidas em seu nome.

Por fim, ressalta-se que é essencial a confirmação da averbação de construção da propriedade. Observe que essa etapa também precisa ser feita no Cartório de Registro de Imóveis. Com todos esses pontos formalizados e concluídos, o imóvel terá sua regularização garantida e estará em seu nome, assim poderá ser facilmente negociado, sem haver contestação legal para isso.

Quanto ao tempo de regularização de um imóvel, é importante mencionar que pode variar e muito, dependendo das necessidades, das irregularidades, da falta de documentação e, ainda, do financeiro. Por exemplo, regularizar um imóvel sem escritura pode durar um ano ou mais.

Isso também deverá ser levado em consideração para o imóvel sem o Habite-se, onde o processo costuma ser demorado também. Já o imóvel que se encontra em processo de inventário, se tudo for realizado no cartório, por meio de uma escritura pública, pode ter um processo bem mais rápido, levando de 30 a 60 dias.

Conclui-se, portanto, que a resposta para quase tudo é: depende. Conforme a situação do imóvel, os processos podem ser feitos em 30 dias ou levar mais de ano. Necessário avaliar cada caso e suas particularidades e iniciar o procedimento o mais rápido possível.

Documentos necessários para a regularização de imóveis

A burocracia envolvendo a regularização de imóveis é, de fato, imensa e bastante complexa. São papéis e mais papéis, assinaturas, além de taxas, tributos e pagamentos que devem ser feitos para deixar tudo da maneira mais correta possível.

A falta de conhecimento sobre cada etapa e sobre cada documento exigido, faz com que as pessoas ou não procurem a regularização imediata, posterguem ou ainda não saibam nunca como fazer e, assim, percebe-se a quantidade enorme de imóveis sem a devida regularização, fazendo com que as cidades cresçam, praticamente, de forma clandestina e sem ordem.

Dois documentos são os principais quando se trata da temática abordada no artigo: a escritura e o registro. São estes dois documentos que definem o proprietário do imóvel, regularizando diante do estado e fazendo com que o direito de propriedade passe a vigorar.

De maneira mais simplificada, a escritura de um imóvel é o registro dela no cartório, como se fosse uma certidão de identificação, com os dados e características reais da propriedade e que devem estar catalogados perante a justiça e o estado.

Sim! Comprovar o domínio de um imóvel é bastante complicado se este não tiver nenhum documento.

Por este motivo, é extremamente relevante levar em consideração o papel de um profissional especializado na área para assim ter a exata ciência de toda a documentação, o que realmente é preciso para se evitar problemas mais sérios.

Cuidados ao comprar um imóvel

Comprar um imóvel pode ser um grande investimento ou a realização do sonho da casa própria. De uma maneira ou de outra, não é uma decisão tomada de rompante, sem pesquisa e sem atenção. Pelo contrário, é uma decisão que exige muitos cuidados, muito tempo dedicado e fatores que não podem ser desclassificados.

Sendo assim, é fundamental conhecer cada momento da compra para que se perceba onde é possível errar e onde a atenção deve ser redobrada.

Antes de comprar um imóvel, considere a localização dele, pois esse é um fator muito importante quando se pensa em qualidade de vida.

Verifique a estrutura da casa ou apartamento, avaliando toda a condição do espaço. Ah! Mesmo que o imóvel seja novo, ainda assim é fundamental parar para enxergar detalhes. Sendo assim, analise bem as janelas, fechaduras, torneiras, pinturas, chuveiros, quantidade de tomadas, portas, vidros, pias, interruptores, pisos e ralos da propriedade. Verifique se há rachaduras ou vazamento no teto e nas paredes. E se for o caso de imóvel com armários, verifique também o estado destes.

Por fim, um fator que não pode ser deixado de lado é a análise dos documentos, é ela que vai resguardar você de futuros problemas. Com a análise dos documentos você poderá perceber se existem dívidas, litígios, processos e outros possíveis impedimentos para comprar o imóvel.

Observe que além dos documentos do vendedor e das certidões negativas, é essencial buscar toda a documentação da propriedade. Um exemplo é a matrícula do imóvel atualizada, esta vai mostrar se há impedimentos para a venda, como indisponibilidade, hipoteca e/ou penhora judicial.

A dica mais preciosa de um advogado é justamente, antes de fechar a compra, lercuidadosamente todas as cláusulas do contrato. Pare e leia, releia,e releia quantas vezes forem necessárias e certifique-se de que conhece bem todas as características do imóvel.

Regularizar um imóvel é compromisso jurídico que todas as pessoas precisam ter com suas propriedades, para assim evitar consequências no futuro com o imóvel. É sabido que comprar ou vender um imóvel envolve processos burocráticos imensos, então, o mais indicado a se fazer é, antes de entrar em uma negociação, avaliar com cuidado a existência de irregularidades no imóvel.

Como regularizar um imóvel sem escritura e registro?

Como já dito por várias vezes no artigo, há imóveis que, seja por falta de conhecimento dos proprietários, seja por serem muito antigos, não possuem formalização de documentos, ficando sem escritura e sem registro. E é na hora da negociação desses imóveis que a situação se torna mais delicada, afinal, nenhum de nós quer se apaixonar por um imóvel, namorá-lo por tempos, tomar a decisão e só então descobrir que a propriedade não possui tais documentos.

Mas, calma! Não se preocupe se essa for a sua situação. Existe a possibilidade de realizar a regularização do imóvel e colocar tudo sob controle. Como? Pagando a escritura e o registro. A resposta parece óbvia, mas é preciso relembrar sempre, sendo necessário que o proprietário do momento da negociação desembolse um valor alto pela documentação. 

O valor da escritura varia de acordo com o preço do imóvel, sendo cobrado em conformidade com uma tabela progressiva e que dependerá do estado em que o imóvel está localizado no país.

Já o valor pago para o registro do imóvel também acompanha uma tabela com valores específicos e que será pago no Cartório de Registro de Imóveis. 

Para que o imóvel seja negociado e vendido, é preciso que ele possua escritura e esteja devidamente registrado no cartório.

Qual o custo da regularização de imóveis? 

A regularização de um imóvel varia de acordo com tabelas de cartórios e localização do bem, podendo custar entre R$ 1.000,00 e R$ 50.000,00.

Para a exata regularização será analisado o valor da propriedade e possíveis irregularidades na documentação.

É importante observar quais são as irregularidades mais comuns de um imóvel para que os valores também sejam calculados da maneira mais correta possível. Você sabe quais as irregularidades mais comuns? Confira a lista:

– Documentos desatualizados (fora do prazo de validade);

– Documentos incompletos (certidões ou documentos pessoais faltando);

– Título aquisitivo (escritura de compra e venda, doação, carta de sentença, etc) com algum erro;

– Comprovante do recolhimento de tributo;

– Falta de averbação de construção.

O passo a passo para sua regularização de cada imóvel é diferente, já vimos que são vários os fatores a serem considerados, e a depender da irregularidade do imóvel, a regularização poderá ir desde a simples atualização de um documento, até uma consultoria de engenharia para elaboração de planta e memorial descritivo, além de serviços jurídicos para correção de algum erro.

Bom, percebe-se que o custo para regularizar um imóvel dependerá, principalmente, do tipo de irregularidade averiguada.

Por isso, o ideal é primeiro descobrir a falha para depois entender quais serão os custos.

Consulte um advogado especialista e saiba como fazer a regularização de imóvel da melhor forma possível.

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