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Contrato de gaveta: entenda como funciona

contrato de gaveta

Bastante comum e praticado de forma rotineira no Brasil, o contrato de gaveta trata-se de um compromisso firmado entre duas pessoas, através de um contrato, quando trata-se de negociação de compra e venda de imóveis, porém sem o habitual registro em cartório.

Isso geralmente acontece quando uma pessoa financia um imóvel, mas transfere  a um terceiro o compromisso de fazer a quitação das parcelas, mesmo não transferindo a titularidade do débito, assinando portanto esse contrato.

Para entender melhor o que é, a validade, riscos e vantagens do contrato de gaveta, além de como funciona, acompanhe o conteúdo a seguir.

O que é o contrato de gaveta?

O contrato de gaveta consiste num documento considerado informal, pois é um contrato de compra e venda de imóveis que não possui registro em cartório e é isento de interferências externas como instituições financeiras ou imobiliárias, por exemplo. Parece bastante Simples, não é mesmo? No entanto, é preciso orientação.

Nesse modelo de contrato, o imóvel permanece no nome do proprietário até que haja a quitação do financiamento imobiliário, ou seja do débito por parte do comprador inicial do imóvel. 

Esse contrato é uma negociação privada e sem intermediação de bancos, onde o novo comprador assume as parcelas do financiamento imobiliário do então vendedor e se compromete a quitá-las.

Esse recurso é bastante utilizado quando as partes querem pular etapas burocráticas como aprovação de crédito, financiamento, dentre outras, porém é preciso ter atenção ao fazê-lo.

Não é raro nos dias atuais encontrarmos com pessoas que, infelizmente, acabam por passar por dificuldades para pagar as parcelas que foram assumidas dentro de um financiamento imobiliário e que, por isso, não tem outra alternativa, a não ser vender o imóvel. 

Assim, em outras palavras,  os compradores assumem o parcelamento que já existe e passam a pagar o financiamento assumido pelo comprador até que este seja quitado. Até que isso aconteça, o financiamento estará ainda no nome do vendedor que fez o processo junto à instituição financeira.

Como funciona o contrato?

Basicamente, o contrato de gaveta é realizado entre o vendedor do imóvel, que é aquele que contraiu financiamento junto a instituição financeira/bancária, e o comprador, que acaba por ser chamado de “gaveteiro”. 

O vendedor permanece como o titular do negócio firmado junto ao banco até que seja feita a quitação de todo o procedimento de financiamento bancário. Assim, o “gaveteiro”, ou seja, o comprador, é considerado apenas um possuidor do bem. Para o banco, o devedor é o primeiro comprador e o titular do financiamento bancário.

É um contrato particular de compra e venda, que não se confunde com uma promessa de compra e venda,  no qual não há a interferência de nenhuma agência imobiliária ou instituição bancária. E, o registro atestando a propriedade da parte tratada no contrato de gaveta como sendo a “compradora”, não é atualizado nem validado perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

Geralmente, nessa modalidade de contrato, o registro da transferência da propriedade que é feito no cartório de registro de imóveis, para o “gaveteiro” ocorre apenas e tão somente após a quitação do financiamento pelo ‘vendedor’, onde viabiliza a transferência. 

O nome contrato de gaveta é a nomenclatura dada para esse compromisso, ou seja, um contrato de gaveta é um comprometimento, um instrumento jurídico, ‘a ser guardado na gaveta’ onde são protegidos e escondidos diversos objetos.

Vantagens do contrato de gaveta

É possível trazer como vantagem a situação onde uma pessoa precise adquirir um imóvel e não tem como fazer, por exemplo, a comprovação necessária para um financiamento bancário. Esse pode ser um método vantajoso, pois conseguirá adquirir a posse do imóvel por meio de outra pessoa e, ao final da quitação do financiamento, realizar os trâmites de transferência de propriedade do imóvel perante o cartório competente .

Também pode ser interessante para quem não tem uma linha de crédito imobiliário aprovada. Mas é sempre importante lembrar que, apesar de parecer vantajoso nessas situações, essa modalidade também guarda alguns riscos. De toda forma, apesar de possuir essas vantagens, é interessante a orientação de advogado de direito imobiliário na celebração deste tipo de contrato .

Direitos do contrato de gaveta

Aqui é muito importante fazer a diferenciação entre posse e propriedade do imóvel objeto de um contrato de gaveta. 

Quando o imóvel então financiado é ‘vendido’ para um terceiro e entre eles há o compromisso através do contrato de gaveta, esse terceiro comprador tem apenas a posse deste imovél, sendo então possuidor deste bem. A propriedade apenas é transferida quando feita no cartório de registro de imóveis.

A partir do momento da celebração do contrato de gaveta, o comprador como possuidor tem, por exemplo, o direito a ser mantido na posse caso alguém passe a perturbá-lo, ou mesmo ser restituído se alguém se apossar indevidamente do imóvel que é assegurado no caso de violência iminente.  

Sendo assim, é válido trazer que quem tem posse tem direito às chamadas ações possessórias, que podem ser:

  • Ação de Manutenção de posse: ela é cabível quando a agressão consistir numa turbação (perturbação);
  • Ação de Reintegração de posse: é a ação utilizada quando a violação resultar na perda da posse; 
  • Ação de Interdito proibitório: ação é utilizada quando a violência à posse está prestes a acontecer, na iminência. 

Qual a validade do contrato de gaveta?

Quando observamos apenas a nomenclatura “contrato de gaveta”, acaba por parecer algo obscuro, às escondidas. Isso somado a determinadas vantagens que o mesmo traz, acaba ainda mais parecendo ‘isso só pode estar errado’. Mas não é bem assim.

Como já abordamos ao longo do texto, um contrato de gaveta não tem o seu registro de forma efetiva no Cartório de Registro de Imóveis e, geralmente, a regra é realizar apenas o reconhecimento de firma das partes. Mas isso, por si só, não o torna inválido aos olhos da lei.

Trata-se de um instrumento não oficial, onde a validade, porém, se restringe, exclusivamente, às partes que o assinam, qual seja, vendedor e comprador/gaveteiro. Em outras palavras, essa modalidade é válida para firmar obrigações entre as partes, mas não possui validade perante terceiros.

O Superior Tribunal de Justiça – STJ tem entendimento de que esse mecanismo pode ser legal e permite que sejam discutidas  judicialmente as obrigações e os direitos que foram assumidos entre as partes de um contrato de gaveta. 

O tribunal ainda considera que, após todas as parcelas quitadas, não seria possível realizar a anulação da transferência, já que não foram causados prejuízos ao Sistema Financeiro de Habitação, uma vez que o financiamento foi todo quitado.

O contrato de gaveta tem registro? 

O contrato de gaveta é um instrumento particular que firma compromisso entre as partes que o celebram, ou seja, não é feito por escritura pública e não é registrado no Cartório de Registro de Imóveis. 

O que pode, às vezes, levar as pessoas ao erro é que, as assinaturas das partes neste contrato são levadas ao cartório para o reconhecimento de firma. Ou seja, o cartório, neste ato, reconhece apenas que aquela assinatura é verdadeira e pertence aquela pessoa, isso não torna o contrato de gaveta registrado em cartório.

É possível registrar o contrato de gaveta?

Conforme abordado no tópico anterior, o que é registrado no cartório são apenas as assinaturas das partes que celebraram o contrato, ou seja, não se pode confundir com um registro de imóveis. 

Para facilitar o entendimento e não haver confusão, o nome certo seria ‘Contrato de gaveta com firma reconhecida em cartório’, pois falar contrato de gaveta registrado em cartório pode induzir as partes que não possuem conhecimento, a achar que o contrato foi registrado em cartório de imóveis.

Vale aqui lembrar que o registro de transferência de imóveis realizado no cartório após a compra e venda, faz com que haja a transferência da propriedade do imóvel e, no caso de um contrato de gaveta, este trata-se de um contrato particular e transfere apenas a posse do imóvel.

Cuidados antes de assinar o contrato de gaveta

As partes devem sempre fazer o reconhecimento de firma das assinaturas no cartório no momento em que ela é feita no contrato de gaveta, além de contar com a participação de testemunhas, de preferência duas, uma de cada parte. 

Outro cuidado essencial que se deve ter é guardar todos os recibos referentes aos pagamentos de todas as parcelas. Ou seja, na prática é interessante separar uma pasta onde conste o contrato em via original com as firmas reconhecidas e todos recibos de pagamento das prestações mês a mês. Isso é muito importante para provar que se agiu de boa-fé.

Porém, esse tipo de operação sempre gera dúvida e é de extrema importância contar com a ajuda de uma equipe de advogados especializada e com experiência no assunto. Só um bom profissional irá poder ajudar a decidir pela melhor opção diante o caso concreto.

Para ficar mais claro, separamos em forma de tópicos quais os principais cuidados a serem tomados nesse tipo de contrato:

  • Não é interessante que se utilize modelos de contrato encontrados na internet. É de extrema importância que o documento seja feito por um profissional que tenha especialidade no assunto, de modo a garantir maior proteção para ambas as partes; 
  • É necessário reunir outras informações que comprovem o acordo (mensagens de texto, e-mails, etc.); 
  • Sempre deve haver o reconhecimento de firma das assinaturas presentes no contrato;
  • É essencial consultar um advogado especialista no assunto, ele quem será capaz de proteger os seus interesses.

Rescisão do contrato de gaveta

O contrato de gaveta é um contrato por instrumento particular e firma obrigações entre as partes. Como em todo contrato, o ideal é que haja cláusula com previsão de multa por descumprimento. A rescisão contratual geralmente acaba por ocorrer quando uma das partes, ou até mesmo as duas, descumprem as cláusulas firmadas em contrato.

Quando se trata de contrato de gaveta, estamos falando de um imóvel cuja posse foi transferida para uma das partes, sob o compromisso de pagamento das parcelas do financiamento bancário contraída, no caso, pelo ‘vendedor’.

A quebra ou a rescisão contratual que gerar prejuízo para as partes e, consequentemente, será levada ao judiciário para discussão. Por isso é muito importante que a celebração do contrato e suas cláusulas estejam bem claras, uma vez que, mesmo não sendo um contrato registrado em cartório, ele poderá ser discutido dentro da esfera judicial.

Concluímos que o contrato de gaveta é um instrumento utilizado em casos onde acontece a venda de imóveis cujo vendedor permanece como titular do financiamento habitacional do bem e transfere ao comprador, pelo contrato, a obrigação pelo pagamento.

Pelo contrato de gaveta, que é um instrumento particular, haverá apenas a transferência da posse do imóvel, uma vez que a propriedade apenas é transferida quando há o registro no cartório de registro de imóveis.

Nossa equipe conta com profissionais qualificados para conduzir operações dessa natureza. Se você precisa de orientação para essa ou outras situações, entre em contato!

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