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Extinção de condomínio: como funciona e quais os requisitos

acordo de extinção de condomínio

A extinção do condomínio é um ato que ocorre quando um proprietário decide desconstituí-lo, geralmente porque quer vendê-lo. Em alguns casos, uma propriedade pode ter um, dois, três ou mais proprietários.

Isso porque tal mercadoria pode ser obtida de várias maneiras, como por meio de herança, fusão de negócios, compra conjunta, etc. 

Então, surge a pergunta: como tornar o condomínio extinto? 

A ideia é priorizar a paz na gestão da propriedade para que nenhum dos lados sofra qualquer transtorno. Por isso, é importante saber como encerrar um condomínio para que o processo seja mais simples e seguro para você.

Acompanhe esse conteúdo, pois abordaremos todos os detalhes que vão te ajudar na hora da extinção do condomínio!

O que é condomínio?

O condomínio pode ser definido como um espaço que é compartilhado por vários proprietários e que também possuem áreas em comum, como por exemplo salão de festas e piscina. 

Cada detentor de uma propriedade possui uma unidade privativa, que vai de acordo com as especificações realizadas no momento da compra. Quanto às áreas comuns, os condôminos (quem mora no condomínio) possuem os mesmos direitos e deveres. 

No que diz respeito ao mercado imobiliário de condomínios, existem diversos tipos destes, cada qual tem sua característica e finalidade específica. Porém, é importante ressaltar que há 4 principais tipos que fazem parte desse modelo de moradia, que são: apartamentos, casas, salas comerciais e mistos.

Atualmente, no Brasil, tornou-se comum não apenas os espaços residenciais, mas também comerciais, abrangendo para a modalidade de coworking, que na prática funciona com a possibilidade de se alugar uma sala, andar ou até mesmo mesas, que adentra a um tipo de condomínio.

Além disso, existem apartamentos de construção, nos quais há proprietários comuns e particulares. A principal característica deste tipo de apartamento é a presença de regulamentos e convenções internas. Além disso, deve agir de acordo com as normas do Código Civil (arts. 1.331 a 1.358).

Finalmente, apartamentos voluntários e necessários podem ser encontrados. A primeira ocorre quando duas ou mais pessoas se reúnem por um interesse comum. Por exemplo, um grupo de amigos comprando um imóvel, ou até mesmo dois profissionais dividindo o mesmo quarto.

Um apartamento necessário pode ser definido como uma ação necessária quando é necessária a separação de duas propriedades. Isso inclui muros e cercas que separam proprietários e vizinhos.

O que significa extinção de condomínio? 

A extinção do condomínio é um ato que ocorre quando um proprietário decide desconstituí-lo, geralmente porque quer vendê-lo. Em alguns casos, uma propriedade pode ter um, dois, três ou mais proprietários. 

A extinção dos condomínios basicamente divide o imóvel entre você e os demais proprietários. Porém, nesses casos, principalmente no caso de herança, o maior problema é como fazer a segmentação. Por isso, é importante que você saiba que, para ser dividido, é necessário transformar o imóvel em algo que se torne juridicamente divisível. 

Nesse caso, você e outros inquilinos podem movê-lo, mesmo que você possua apenas uma pequena parte do imóvel. Assim, a lei habilita os interessados ​​a ajuizar ações de extinção de condomínio mesmo que não haja acordo entre os condôminos. Além disso, a extinção de condomínio pode ser judicial ou extrajudicial.

Diferença entre extinção judicial e extrajudicial

Qual é a diferença entre extinção judicial e extrajudicial? Pois bem, vamos entender dentro desse tópico e sanar todas as suas dúvidas.

A via extrajudicial é a que sempre se deve buscar, pois é mais rápida e causa menos dor de cabeça para resolver os problemas. Quando há acordo entre todas as partes envolvidas no condomínio, é possível que a extinção seja feita pela via extrajudicial, tornando o processo menos traumático para as pessoas envolvidas.

Dessa forma, você poderá decidir vender o imóvel e depois repartir o valor de cada imóvel. Além disso, a prioridade da venda pertence ao próprio proprietário. Portanto, enquanto um de vocês estiver interessado em comprar as ações do outro, não poderá vendê-las a um estranho. 

No entanto, a dissolução de um apartamento nem sempre acontece de forma extrajudicial, pois todas as partes devem aceitar os termos e condições compartilhados. Nesses casos, o processo tem que passar pela via judicial.

Quando um dos condôminos está insatisfeito com a condição do condomínio por motivos administrativos ou particulares, é necessário ajuizar ação judicial. Porém, os processos judiciais costumam demorar mais devido à complexidade do processo judicial e à necessidade de mediação entre as partes.

Após o arquivamento do processo, o juiz ordenará a intimação dos demais interessados ​​para que completem o rol da relação processual.

É neste momento que será possível que os indivíduos dentro da relação processual façam um acordo com o objetivo de que o imóvel posto em litígio seja posto em divisão e aceito por todos ou até mesmo adjudicado para um dos condôminos, dependendo do pedido do processo.

Em caso de negativa do acordo, o juiz irá determinar a avaliação judicial do bem e irá oportunizar aos envolvidos de usar o direito de preferência para adquirir o bem por inteiro ou parte dele. 

Além disso, caso os indivíduos envolvidos tenham a mesma fração do bem, será aberto o processo de licitação para venda do imóvel para terceiros, ou seja, para quem estiver “de fora da relação”. Porém, isso só pode ocorrer caso não haja benfeitorias no bem, sejam elas voluptuárias, úteis ou necessárias.

E, em último caso, o condomínio poderá ser levado a um leilão judicial pelo juiz, denominado de hasta pública, no qual o imóvel poderá ser arrematado por qualquer pessoa de fato, e não só um terceiro da relação.

Como deve ser feita a extinção de condomínio? 

Em qualquer caso, desde processos judiciais até processos extrajudiciais, o valor do imóvel será dividido de acordo com a proporção do imóvel que cada um de vocês possui. 

No entanto, é aconselhável passar por esse processo com a ajuda de um advogado, pois ele pode ajudar em todo o processo, desde a mediação entre vocês até a melhor forma de litigar. Além disso, o especialista poderá garantir que todo o processo seja mais rápido e menos traumático para você e outras partes envolvidas.

Certo é que a melhor forma de se extinguir um condomínio é através de um consenso entre os condôminos, evitando-se, assim, prejuízos financeiros expressivos, desgaste emocional e, especialmente, a perda de tempo. Não sendo a extinção amigável possível, há meios legais de se buscar, compulsoriamente, essa extinção.

Como funciona a ação de extinção de condomínio?

Primeiramente, é importante observar que qualquer condômino pode arquivar um extermínio de condomínio, mesmo que tenha pouco interesse no imóvel. 

Dessa forma, o juiz do caso recomendaria, em princípio, a mediação dos bens indivisíveis a serem vendidos e contados nas exatas proporções de cada membro do apartamento. Se não for bem sucedida, poderá ser oferecida a terceiro e, se não for possível a venda por mediação, será executada pelo juiz do processo.

No que diz respeito aos bens indivisíveis, os condôminos não podem ajustar seus interesses de forma pacífica e amigável, nem podem resolver o problema do extermínio do condomínio existente entre eles, tendo a legislação pertinente estabelecido seus respectivos direitos neste caso. 

Cessão obrigatória em hasta pública estáde acordo com o art. 1.322 do Código Civil, que dispõe:

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder- se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Se as partes não tiverem acordo ou interesse na solução amigável de tais questões, não lhes resta outra opção senão procurar a assistência das autoridades judiciárias para fazer valer o cancelamento da comunhão, mediante a venda pública de seus respectivos imóveis em leilão, e o valor calculado é então repartido entre as comunas na proporção das suas quotas.

No entanto, deve-se notar que isso só está disponível em situações que envolvem propriedade conjunta, ou seja, formas tradicionais de condomínios. 

Deve-se mencionar que medidas dessa natureza são muitas vezes trabalhosas, caras e principalmente demoradas, razão pela qual a melhor maneira de resolver tais conflitos ainda se baseia na composição entre as partes, com base na racionalidade, sabedoria e bondade.

Não há dúvida de que neste caso as medidas especificadas na lei pertinente são recomendadas apenas quando não há mais possibilidade de acordo entre as partes envolvidas. 

Portanto, é muito necessário analisar criteriosamente se é vantajoso manter a relação contratual entre os sócios e, caso não seja possível, buscar a resolução do conflito de forma menos onerosa para ambas as partes, mesmo que haja desgastes indevidos e litígios sejam evitados. geralmente da família. 

Com certeza há muitos fatores envolvidos em uma operação de extermínio de apartamentos, e é importante obter assessoria jurídica adequada para resolver o conflito da melhor maneira possível.

Documentos necessários para a extinção de condomínio? 

Para que haja a extinção do condomínio, deve-se possuir os documentos essenciais, que são:

  • Documentos pessoais do requerente da extinção, tendo o nome completo, registro de identificação, profissão, endereço completo e endereço eletrônico;
  • Documentos de comprovação da co-propriedade, em outras palavras, do condomínio;
  • Documentos de registro do bem que se pretende a extinção do condomínio.

Em relação à duração do processo de extinção de condomínio, ela depende de diversos elementos. A avaliação do bem deve ocorrer em um processo judicial, que dependerá da nomeação de um perito para realizar essa ação – que poderá custar um tempo relevante.

Um ponto que pode atrapalhar também é a quantidade de condôminos em cada caso, pois o processo e a complexidade podem aumentar de acordo com cada caso, quanto mais condôminos, provavelmente será mais demorado. 

Outro fator é se caso ele for propriedade adquirida por herança, em que pese os processos de inventário poderá durar anos. Em decorrência desses fatores, o ideal é procurar um advogado especialista para esclarecer melhor no que tange ao tempo. 

Qual o custo do processo de extinção de condomínio? 

Tal qual o tempo do processo, o custo também é uma variável que irá se moldar em cada caso fático. No que concerne a possibilidade de resolução pela via extrajudicial, dois cenários devem ser considerados, quais sejam:

  1. O acordo amigável entre as duas partes, de forma amigável;
  2. O acordo que fora alcançado com a ajuda de um terceiro mediador.

Quanto à primeira opção, os custos basicamente seriam com o cartório e eventual contrato que fixará quais serão as despesas principais, por escrito. 

É importante ressaltar que os valores irão variar conforme a região do país e de cada profissional que realizou o papel de intermediador do conflito, que celebrou o contrato, dentre outros trâmites que envolvem toda a questão do procedimento de extinção de condomínio.

No que diz respeito à via judicial, o gasto será com os serviços advocatícios, que é de extrema importância priorizar por um que seja especialista da área para que, desde o início, você tenha a garantia de que o problema está sendo resolvido por um profissional competente. Esse gasto também irá variar de acordo com a região do país.

Pode-se concluir que, via de regra, o formato extrajudicial é muito mais rápido e barato, mas deve ser realizado com cautela, evitando golpes e fraudes em relação à venda do bem. Toda atenção é pouco para a resolução desta problemática, pois cada caso deve ser analisado individualmente, inclusive quanto às questões financeiras.

Extinção de condomínio rural

É definido como condomínio rural quando um bem rural possui dois ou mais co-proprietários. Neste caso, é mais comum que seja um bem de herança, visto a eventualidade frequente em que um bem rural é deixado como herança.

O condomínio rural é raro, pois geralmente não há construção sobre os terrenos, ou há uma pequena construção apenas. Nesse sentido, a divisão das quotas-partes é igualitária entre os condôminos, geralmente.

Neste caso, é de extrema necessidade observar as normas da Lei 4.504/1964, que dispõe sobre o terreno rural, principalmente o disposto no art. 65.

Através da leitura da lei, é possível concluir que a extinção de condomínio rural é um tanto quanto mais complexa e pode se dar de três formas:

  1. ação judicial para divisão;
  2. formalização de escritura da divisão amigável;
  3. formalização de escritura de estremação – para divisão de bens divisíveis, não sendo aplicável aos bens imóveis.

Após a ciência das regras quanto à divisibilidade dos bens rurais, é de extrema importância buscar a melhor orientação jurídica para adotar a forma mais eficiente de extinção de condomínio.

Gostou do conteúdo? Esperamos ter ajudado! Acompanhe nosso site e fique por dentro desse e outros assuntos. 

Caso ainda tenha alguma dúvida, entre em contato com um advogado de sua confiança, ele dará todo o direcionamento que você precisa para melhor resolução do seu caso. 

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